г.Москва, ул Горбунова д. 2 стр. 204

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ОРГАНЫ ХОТЯТ ИЗЪЯТЬ УЧАСТОК ПО ПРИЧИНЕ ЕГО НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ТРИ ДОВОДА В ПОЛЬЗУ АРЕНДАТОРА

Автор - ФЁДОРОВ ПАВЕЛ ГЕННАДЬЕВИЧ

Муниципальные органы часто инициируют расторжение договоров аренды земельных участков, ссылаясь на их неиспользование. Как арендатору защититься от таких требований и избежать потери участка – читайте в статье.

Если муниципальные органы установят факт неиспользования переданного в аренду участка, они могут инициировать расторжение договора аренды. Отсутствие задолженности по арендной плате в этом случае роли не сыграет.

В рамках подобных споров суд устанавливает не только факт неиспользования земельного участка, но и обстоятельства, препятствующие такому использованию. При этом у арендатора есть три действенных аргумента, которые помогут сохранить договор.

Правовые основания для прекращения аренды земельного участка

Чтобы сложившиеся обстоятельства стали основанием для досрочного расторжения договора аренды, суд должен квалифицировать их как существенное нарушение договора (п. 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). К такому существенному нарушениию относится неиспользование земельного участка по целевому назначению.

На уровне нормативных актов признаки неиспользования установлены только в отношении земель сельскохозяйственного назначения (постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369). К таким признакам, к примеру, относят отсутствие возделывания сельскохозяйственных культур и обработки почвы, отсутствие на пастбищах выпаса скота. В отношении земель иных категорий такие акты отсутствуют.

Судебная практика самостоятельно выработала показатели, свидетельствующие о неиспользовании земель иных категорий. К ним относят отсутствие конечного результата предоставления в аренду участка (к примеру, построенный объект), отсутствие ограждения территории участка, наличие на участке кустарников, деревьев, мусора, заболоченность территории.

Расторжение договора аренды земельного участка осуществляется по общим правилам (ст. 452 ГК), а также в соответствии со специальными нормами об аренде (ст. 619 ГК).

Прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора, арендодатель обязан соблюсти претензионный порядок, уведомив арендатора о необходимости исполнения обязательств (ст. 619 ГК). Также на арендодателе лежит обязанность предложить арендатору расторгнуть договор (ст. 452 ГК). Указанный алгоритм соблюдения претензионного порядка подтверждал еще ВАС (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – Информационное письмо № 66).

Как арендодатели доказывают неиспользование участка

При обосновании иска о досрочном расторжении договора арендодатели ссылаются на ст.ст. 45 - 46 ЗК. Согласно данным нормам аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В качестве доказательств арендодатели представляют суду акт осмотра и акт обследования, которые по своей сути не отличаются, а также фотографии местности.

У арендатора нет возможности признать акты осмотра и обследования недействительными, поскольку они не влекут правовых последствий. В одном из дел суд указал, что оспариваемый акт является носителем информации в отношении результатов проверки осмотра земельных участков и не содержит указаний на необходимость осуществления каких-либо действий. Обжалование таких документов действующим процессуальным законодательством не предусмотрено (постановление АС Дальневосточного округа от 12.05.2016 по делу № А59-2936/2015).

Что касается использования фотографий, то суды принимают их в качестве доказательств, подтверждающих доводы истца. Арендатор может настаивать на отсутствии доказательственной силы у таких фотографий по причине их производства в отсутствие арендатора. Следовательно, запечатленный на фотографии земельный участок может не являться спорным объектом. Но суды к такой позиции относятся скептически.

Встречаются случаи, когда суд обязывает стороны составить совместный акт осмотра с приложением фотографий (решение АС Московской области от 06.02.2018 по делу № А41-90029/17). В этом случае фотографии будут являться бесспорным доказательством.

Аргументы арендатора

Чтобы сохранить договор аренды, арендатор должен активно пользоваться предоставленными ему процессуальными правами. При отсутствии аргументированной позиции с представленными доказательствами суд с большой долей вероятности расторгнет договор (решения АС Московской области от 26.07.2017 по делу № А41-49776/17, от 29.11.2017 по делу № А41-73022/17).

1. Досудебный порядок. Несоблюдение арендодателем претензионного порядка расторжения договора повлечет оставление искового заявления без рассмотрения. В этой связи арендатору стоит обратить внимание не только на его соблюдение, но и на содержание претензии. Она должна содержать недвусмысленное предложение расторгнуть договор. Если из претензии следует, что арендодатель требует исполнить обязательство, но не предлагает расторгнуть договор, суд откажет в удовлетворении иска (постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2012 по делу № А60-7158/2012).

Если арендатор не получит претензию по вине органов почтовой связи, досудебный порядок не будет соблюден. В таких случаях суд оставляет иск без рассмотрения (постановление АС Дальневосточного округа от 23.06.2015 по делу № А04-9326/2014).

Следовательно, сохранить договор можно при нарушении арендодателем претензионного порядка его расторжения, на что арендатору необходимо указать. Однако такое нарушение позволит лишь отсрочить расторжение.

2. Освоение участка. Сохранению договора будут способствовать обстоятельства, препятствовавшие использованию участка, либо свидетельствующие о подготовке к его использованию.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. В этой связи суды принимают во внимание, что законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Трехлетний период неиспользования земельного участка по назначению, по истечении которого арендодатель имеет право расторгнуть договор, не включает время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК).

При наличии неопровержимых доказательств неиспользования участка арендатор может сохранить договор, подтвердив факт его освоения. Арендатор может не опровергать доводы арендодателя, пытаясь подтвердить обстоятельства, препятствующие использованию участка. В конечном итоге арендодатель вынужден будет принять правила игры арендатора. В основе такого способа защиты лежит логический прием: подмена основания.

Если земельный участок предоставлялся под строительство, то подтверждением освоения станет подготовка необходимой документации, без которой осуществить строительство невозможно. К такой документации относятся проект планировки территории, градостроительный план участка, разрешение на строительство (ст.ст. 42, 44, 51 ГрК). Также об освоении земельного участка свидетельствуют полученные арендатором технические условия для присоединения к электрическим сетям, договор энергоснабжения.

Если арендатору удастся подтвердить обстоятельства освоения земельного участка, суд откажет в удовлетворении иска даже установив факт его неиспользования (отсутствие ограждения, наличие мусора, кустарников и деревьев на участке) (решения АС Московской области от 20.10.2017 по делу № А41-73020/17, от 27.12.2017 по делу № 41-68597/17).

В целях сохранения договора аренды целесообразно доказывать максимально долгий срок освоения участка, поскольку только по его окончании начинает течь срок неиспользования.

3. Недостатки земельного участка. Расторжение договора аренды не является мерой ответственности. Это не позволяет арендатору ссылаться на основания от ее освобождения. Но арендатор имеет право обосновывать неиспользование участка недостатками, за которые несет ответственность арендодатель. По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют его использованию (в этом случае речь об освоении не идет) (ст. 612 ГК).

При рассмотрении спора о расторжении договора аренды суд установил, что по территории участка проходит подземный газопровод высокого давления, о котором арендатор не был поставлен в известность при заключении договора. Кроме того, суд установил факт наложения границ земельного участка на дорогу. Эти обстоятельства привели к необходимости изменения границ участка, что стало причиной задержки в его освоении и неиспользования (решение АС Московской области от 14.02.2018 по делу № А41-96888/17).

Следовательно, наличие недостатков у земельного участка, которые не только лишают возможности его использовать, но и влияют на срок освоения, также позволят сохранить договор аренды.

Если у Вас остались вопросы или имеется потребность в услугах просьба звонить по телефону 8-926-559-56-19 Фёдоров Павел Геннадьевич



Услуги

Новости

Изменение кадастровой стоимости

Слишком большая кадастровая стоимость свидетельствует о значительном размере налога на имущество. Выходом мож...

Как реагировать собственнику на сдачу арендатор имущества в субаренду без согласия собственника?

Собственник обнаружил, что арендатор сдает арендованное имущество без его согласия. Как быть?Предоставив имущ...

Нужны ли компаниям внутренние документы

В Компании наблюдается хаос, компетенция «размывается», внутренние споры между сотрудниками, отделами, орган...

Так ли страшно дробление бизнеса

В последнее время тема дробления бизнеса приобрела широкую известность. И при этом не в положительном ключе....