Простой в работе торговых центров (ТЦ) и торгово-развлекательных центров (ТРЦ) принес немало экономических сложностей. Арендаторы пытались договориться с арендодателями об освобождении или снижении арендной платы. Ряд арендодателей, проявляя партнерский дух, шли на встречу таким арендаторам. Кто-то из арендаторов просто «уходил», расторгая договор.

Данная ситуация принесла и маркетинговые потери для ТЦ и ТРЦ. Посетители привыкли к тому, что они могут купить абсолютно все в известных им ТЦ и ТРЦ. Случился простой и покупатели стали искать для покупок иные места или заказывать товар в онлайн.

Такая ситуация усугубляется фоне конкуренцией ТЦ и ТРЦ. В крупных городах их переизбыток. Чтобы привлечь посетителей ТЦ и ТРЦ вынуждены вкладываться в маркетинг и обеспечивать максимально удобную логистику, которая включает сегментированное размещение магазинов и зон отдыха. 

Задачи решаются за счет арендаторов

Арендодатели пересмотрели свое отношение к взаимодействию с арендаторами, что привело к изменению структуры и размера арендной платы. Арендаторы в стремлении занять выгодное место соглашаются на предложенные арендодателями условия.

Достаточно часто можно встретить договоры аренды, которые включают следующую структуру арендной платы:

- основная часть арендной платы;

- коммунальные платежи;

- эксплуатационные платежи. Оплачиваются услуги по эксплуатации и обслуживанию ТЦ и ТРЦ.

- маркетинговые платежи.

В составе маркетинговых платежей оплачиваются организация и проведение мероприятий по рекламе; проведение праздничных мероприятий; проведение маркетинговых исследований по посещаемости; реклама на радио, телевидении и в прессе.

Арендатор выигрывает от рекламы ТЦ и ТРЦ, поэтому он может выдвигать свои требования по особенностям ее размещения. Но если у арендатора малый бизнес, то целесообразность рекламы может быть сомнительна. В этом случае арендатор может выдвигать возражения по данному виду арендной платы. Арендодатели относятся к этому с пониманием.

Интересным подходом арендодателей является расчет площади помещения в целях исчисления арендной платы. Арендодатели могут использовать два подхода: площадь по сведениям ЕГРН и площадь по периметру. К примеру, зарегистрированная площадь помещения определяется путем умножения одной стороны на другую. Площадь по периметру определяется путем сложения длины всех сторон и умножения на высоту стены.

Очевидно, что площадь по периметру больше зарегистрированной площади. Соответственно и размер арендной платы по всем параметрам будет больше. Сейчас такой подход превалирует.

Поведение арендатора

Главной рекомендацией является внимательное прочтение договора аренды со всеми приложениями. Договоры предлагаются объемными, и важно оценить его положения в отдельности и во взаимосвязи.

Поскольку среди ТЦ и ТРЦ существует конкуренция, то у арендатора имеется возможность отразить в договоре свои интересы. К примеру, арендодатели могут с пониманием отнестись к исключению маркетинговых платежей. Помочь арендатору  отстоять свою позицию может ссылка на необходимость для арендатора нести самостоятельные расходы на рекламу, а маркетинговые платежи ТЦ и ТРЦ не способны оказать очевидную выгоду арендатору.

Абсолютно все договоры ориентированы на защиту прав арендодателей. Поэтому договоры переполнены штрафами и пени. Арендатор не сможет устранить все санкции, но снизить их размер или увеличить срок для привлечения к ответственности ему по силам.

ТЦ и ТРЦ представляют собой систему взаимоотношений между арендодателем и арендаторами, поэтому арендодателю требуется актуальная и адекватная информация. Это относится к финансовым показателям деятельности арендаторов. Поэтому договоры могут включать обязанность арендатора по предоставлению упрощенной отчетности. Данная информация может быть использована для пересмотра арендной платы на очередной календарный год, пересмотра маркетинговой стратегии и прогнозирования поведения арендаторов.

Арендодатели рассматривают ТЦ и ТРЦ в качестве единой системы, которая генерирует денежные потоки, поэтому арендодатели не готовы отказаться от отчетности арендаторов.

Рекомендация - конфиденциальность

В договор можно включить положения о конфиденциальности предоставляемой информации и обязанности арендодателя по недопустимости ее разглашения.

Рекомендация - эксклюзивность

В связи с тем, что арендодатели стремятся создать из ТЦ и ТРЦ систему, то арендаторы могут попытаться зафиксировать эксклюзивность своего товара. В рамках всего ТЦ и ТРЦ это, вряд ли, получится. А вот в рамках этажа или отдельного сектора это возможно.

 «Выход» из договора

Особенное внимание необходимо уделить расторжению договора. Само собой, арендодатели предоставят себе широкие полномочия, которые арендатор должен максимально ограничить.

Также арендатор может предпринять попытку зафиксировать свое право на одностороннее расторжение договора. Но не стоит слишком надеяться на это, поскольку целью арендодателя является долгосрочное генерирование выручки. К этому надо отнестись с пониманием, поскольку собственники ТЦ и ТРЦ распродают свои помещения, оставляя за собой оперативное управление ТЦ и ТРЦ.

Подписывая сложный договор, арендатор должен понимать, что расторгнуть договор просто так не получится. ТЦ и ТРЦ – это системы, которые генерируют прибыль.

Практика показывает, что расторжение возможно по соглашению сторон. Арендодатели требуют предоставить отступное в счет прекращения договора. Поэтому арендатор при «выходе» из договора заплатит все арендные платежи, но и возместит расторжение договора.

Рекомендация - плата за отказ от договора

Арендатор может настоять на включении в договор условий досрочного расторжения договора в виде платы за отказ от договора. Это целесообразно делать на случай уклонения арендодателя от рассмотрения вопроса расторжения договора вообще.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19