Получая земельный участок во временное пользование, достаточно часто арендатор намеревается осуществить его застройку, что впоследствии позволит приобрести участок в собственность. Особенностью регулирования земельных отношений является их регламентирование также «местными» законами, т.е. законами субъекта РФ.

Более того, арендная плата рассчитывается не только общим для субъекта РФ законом, но и нормативным актом соответствующего муниципального образования. К примеру, расчет арендной платы за земельный участок в Солнечногорском районе Московской области регламентируется следующей иерархией нормативных актов:

- Земельный кодекс РФ;

- Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»;

- решение Совета депутатов Солнечногорского муниципального района от 21.12.2004 № 81/11 «Об утверждении Порядка определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района».

Вряд ли арендатор отслеживает изменения этих актов, а зря. Увеличение показателей расчета аренды может пройти незаметно, что спустя время может привести к доначислению больших сумм по аренде.

С целью рассмотрения конкретной ситуации используется решение Совета депутатов Солнечногорского района от 21.12.2004 № 81/11. Но на момент написания материала данное решение было отменено. Ему на смену было принято решение от 05.02.2019 № 622/91 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории Солнечногорского муниципального района Московской области». Поскольку до 2019 года использовалось решение от 2004 года, то спорные ситуации будут рассмотрены на его примере.

Формула расчета

Договор аренды предусматривает порядок расчета арендной платы, следовательно, у арендатора «голова не болит» по данному вопросу. Он вносит периодические платежи по обозначенной сумме аренды.

В общем виде формула расчета арендной платы выглядит следующим образом:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S

где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Соответствующие коэффициенты утверждает муниципальное образование.

Проблемы арендатора

Проблемы могут возникать в том случае, когда в договоре установлена твердая сумма, но муниципальное образование увеличивает какой-либо коэффициент. Договор же предусмотрено, что такое изменение не требует внесения изменений в договор. Арендатор должен сам отслеживать необходимые показатели и осуществлять расчет по ним самостоятельно.

Такое положение дел приводит к тому, что у арендатора образуется долг, который может быть рассчитан за все время изменения показателей. Более того, арендодатель может потребовать не только долга по аренде, но и неустойку или проценты за пользование чужими денежными средствами.

В итоге арендатору предлагается выплатить накопленный за годы долг. Просрочка оплаты два и более раз дает возможность арендодателю требовать расторжения договора. Арендатор может лишиться освоенного земельного участка, в который были вложены значительные средства, в один момент. Причиной тому увеличение показателей формулы аренды, о которых он не знал.

Именно такая ситуация сложилась с арендаторами Солнечногорской земли в 2019-2020 г.г. Комитет по управлению имуществом инициировал огромное число дел по взысканию долга по аренде с учетом измененного коэффициента. Арбитражный суд г. Москвы и Арбитражный суд Московской области оказались завалены соответствующими делами. Что показательно: почти все дела оказались в пользу местной администрации.

Возможности арендатора

Судебная практика свидетельствует об отсутствии обоснованных аргументов арендаторов, которые помогли бы отбиться от повышенной арендной платы. Но способы защиты все-таки могут быть найдены. Остается только их соответствующим образом предоставить суду.

1. В ситуации с Солнечногорским районом Московской области в ряде дел очень эффективным оказался довод о том, что определенный коэффициент (а именно Км) не является действующим. Решением Московского областного суда от 06.08.2018 по делу № 3а-10/18 было признано недействующим решение об утверждении измененного коэффициента. Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2019 № 4-АПГ18-29 решение Московского областного суда от 06.08.2018 оставлено без изменения.

Следовательно, расчет с указанным коэффициентом не является законным.

2. Вполне эффективным способом защиты является аргументирование ответственностью арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, если они не были озвучены арендодателем при подписании договора.

Поскольку арендаторы берут землю в аренду под конкретные цели, в частности, застройка, то невозможность осуществления строительства свидетельствует о невозможности целевого использования земли.

Земли Московской области изобилуют охранными зонами: газопровод, водопровод, ЛЭП, линии связи. Особенно актуальная проблема с подземными газопроводами, охранные зоны которых не поставлены на кадастровый учет. Следовательно, арендатор не имеет возможность до заключения договора осуществить полноценную проверку земли.

В конечном итоге все «сюрпризы» могут быть установлены в момент получения ГПЗУ.

Если в договоре отсутствуют сведения об указанных особенностях земли, то арендатор может умело использовать данный аргумент. Заключается он в том, что арендатор лишен возможности использовать землю по назначению. А поскольку застройке предшествует период освоения, то затягивание такого периода не по вине арендатора лишает возможности взыскания с него повышенной арендной платы.

Речь идет о невозможности арендатором экономически обеспечить повышение арендной платы.

Недостатки земельного участка приводят к затягиванию строительства, чем может воспользоваться арендатор. Условия предоставления земли могут предусматривать льготную аренду на период строительства. Если была задержка в начале осуществления строительства не по вине арендатора, то он может попробовать защитить право льготной аренды свыше срока, определенного договором или законом.

Рекомендации арендатору

1. Перед заключением договора аренды проводить детальную проверку объекта аренды.
2. Вложение денежных средств в освоение земельного участка необходимо после установления всех особенностей земли.
3. Фиксировать все недостатки земли, а также понесенные затраты.
4. Эффективно использовать ответственность арендодателя при защите своих прав в суде, в том числе, заявлять встречный иск по убыткам.
5. Представлять суду подтверждения своего добросовестного поведения во время всего срока аренды.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19