Гражданин при сдаче нежилых помещений в аренду может «попасть» на НДС

Физическое лицо, приобретая нежилое помещение, должен понимать особенности его использования. Поскольку статус данного помещения не позволяет обеспечить проживание в нем, то по общему правилу оно должно использоваться для извлечения прибыли. На такую особенность обращают внимание налоговые органы.

Предпринимательская деятельность?

Гражданин сдает нежилое помещение в аренду, что свидетельствует о получении дохода. Можно ли рассуждать о собственно предпринимательских правоотношениях? Налоговые органы считают, что да.

Гражданский кодекс РФ понимает под предпринимательской деятельностью «систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Главным показателем является систематичность. В практике критерием систематичности является повторение три и более раз.

Можно сформировать предположительный подход: получение гражданином денежных средств три и более раз подряд от сданного имущества может свидетельствовать о получении дохода (на языке налоговых органов – прибыли).

Безусловно, возникает вопрос о понимании трех раз: как оценить ситуацию, если арендатор осуществляет единовременный платеж, рассчитанный за срок в 12 месяцев, к примеру. Зная изобретательность налоговых органов, можно придти к выводу, что они готовы будут отстаивать позицию о специальном конструировании такого способа оплаты, но рассчитывать будут с учетом ежемесячной оплаты.

Вывод: систематическое получение дохода от сдачи нежилого помещения в аренду может свидетельствовать об осуществлении предпринимательской деятельности.

Влияние назначения нежилого помещения на доход

Можно сформировать общий подход о том, что сдача в аренду любого нежилого помещения приводит к извлечению прибыли, но так ли это на самом деле? Влияет ли назначение помещения на квалификацию правоотношений? Можно сделать предположение: да. Окончательный ответ даст суд.

Среди наиболее очевидных «предпринимательских» назначений можно выделить торговлю. Установленный вид разрешенного использования под торговые помещения позволяет налоговым органам придти к выводу об осуществлении предпринимательской деятельности при сдаче таких помещений в аренду.

Подтверждением такого вывода может являться определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2018 г. № 16-КГ18-17 Суд пришел к выводу, что передача в аренду нежилых помещений с назначением под торговые помещения, которые размещены на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которого является торговая деятельность, свидетельствует об осуществлении предпринимательской деятельности.

В конечном итоге суд согласился с мнением налогового органа о том, что отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не освобождает гражданина от уплаты НДС.

Не зарегистрирован в качестве ИП – все равно плати НДС

Указанный выше пример из судебной практики показывает, что отсутствие как такого статуса индивидуального предпринимателя не лишает возможности налоговой начислить НДС и потребовать уплаты пени и штрафа. Логика налоговых органов крайне проста.

Установив показатели предпринимательской деятельности, налоговая ориентируется на пункт 4 статьи 23 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной нормы гражданин, вступив в фактические предпринимательские отношения, не вправе ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя.

Поскольку налоговая оценивает гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, а заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения он не подавал, то предпринимательская деятельность осуществляется на общей системе (с применением НДС).

Рекомендации. Однозначных спасительных подходов трудно предоставить, хотя бы по тому, что каждый случай уникальный.

  1. Само собой выходом может являться регистрация в качестве ИП.
  2. Если нет желания регистрировать, то можно нежилое помещение передать в управление ИП, который подготовит помещение для его использования за свой счет, обеспечит поиск арендаторов и передаст объект в аренду. В этом случае ИП будет платить фиксированную сумму за пользование помещением. В данном случае сам собственник не занимается предпринимательской деятельностью, а получает доход от передачи объекта в управление.

Но стоит быть готовым к тому, что налоговые органы готовы будут квалифицировать такие отношения в качестве доверительного управления, что повлечет соответствующие налоговые правоотношения. При этом налоговым агентом будет являться индивидуальный предприниматель, который должен будет заплатить НДФЛ за собственника.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19