Арендатор, получив объект аренды, обнаруживает существенные недостатки, которые препятствуют использованию объекта по назначению. Арендатор поставлен перед выбором:

- потребовать безвозмездного устранения недостатков;

- потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;

- потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Несмотря на богатый арсенал возможностей, арендаторы часто надеются урегулировать разногласия потом, либо принимают ситуацию такой, какой она есть. Такое поведение обусловлено освоением объекта, который был выбран по интересующим арендатора параметрам. Возникновение разногласий может быть невыгодным, в первую очередь, для арендатора, который вынужден будет совершать действия по обустройству на новом месте.

Но арендатор может использовать недостатки к себе на пользу впоследствии. Необходимо учитывать особенности такого способа защиты, которые позволят его эффективно применять.

В каких случаях арендатору имеет смысл использовать аргумент «недостатков»?

Арендатор должен понимать, что любое действие с его стороны приведет к ответной реакции арендодателя. В конечном счете, это отразиться на бизнесе арендатора. Следовательно, арендатор должен аккуратно вступать в переговорный процесс, что требует принятия во внимание всех особенностей и последствий.

Наиболее благоприятные условия для использования защитного механизма:

- арендодатель намеревается увеличить арендную плату;

- арендодатель требует возмещения ущерба с арендатора;

- арендодатель принял решение о расторжении договора аренды;

- арендатор принял решение закрыть бизнес и расторгнуть договор;

- арендатор не имеет возможности продолжать использование арендованного имущества в текущем состоянии.

Разумное поведение арендатора

Переходя к реализации способа защиты, основанного на недостатках, необходимо заранее разработать стратегию, которая учитывала бы судебное разбирательство. Необходимо принимать во внимание не только законодательство, но и судебную практику, а также конкретные обстоятельства. Совокупность указанных составляющих позволяют говорить о положительном исходе дела.

Гражданский кодекс РФ закрепляет общее правило ответственности арендодателя за недостатки в имуществе. При этом закон не разъясняет алгоритм поведения арендатора. В особенности временные рамки.

Фактор времени вообще может сыграть существенное значение, поскольку значительное затягивание на стороне арендатора может говорить об упущении предоставленных законом возможностей.

Поскольку арендатор может при обнаружении недостатков предотвратить свои убытки (возникающие в результате неиспользования имущества), то оперативная реализация права арендатора будет свидетельствовать о проявлении заботы о своих делах. «Молчание» же будет говорить о согласии с выявленными недостатками.

Закон в таких случаях не указывает на последствия такого поведения, но изложенную позицию можно вывести из базовых подходов судов и духа права.

Следовательно, при обнаружении недостатков арендатору целесообразно уведомить об этом арендодателя и предложить ему один из способов урегулирования разногласий, который выгоден арендатору. К примеру, потребовать уменьшения арендной платы. Уклонение арендодателя впоследствии поможет обосновать суду «молчание» арендатора.

При устранении недостатков своими силами арендатор должен обеспечить документальное подтверждение своих расходов. В этом случае необходимо принимать во внимание их оспаривание арендодателем по фактору завышения. К тому же их чрезмерный размер приведет к негативной оценке со стороны суда.

Возможность не платить арендную плату

Пожалуй, самым интересным вопросом является исключение обязанности арендатора по внесению арендной платы. Может ли арендатор на законных основаниях отказаться от оплаты времени пользования имуществом? Если это возможно, то в течение какого срока  такой «мораторий» действует?

Судебная практика свидетельствует о том, что на период невозможности использовать имущество арендатор не обязан платить арендную плату. Данный вывод содержится в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Данное правило выводится из системного толкования статей 611, 612 и 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которых договор аренды носит взаимный характер. Следовательно,  невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Более того, нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Дополнительным аргументом в обоснование отсутствия обязанности по внесению арендной платы является неисполнение обязанности арендодателем по предоставлению надлежащего объекта аренды (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Уже в конкретной ситуации суд определяет степень такого неиспользования. От ее размера зависит размер обязанности арендатора.

Подтверждение изложенной позиции можно обнаружить в судебной практике:

- постановление 10 ААС от 31.10.2019 по делу № А41-10346/19;

- постановление АС Московского округа от 06.12.2018 по делу № А40- 106794/2017;

- постановление АС Московского округа от 30.11.2016 по делу № А40-170683/15.

Наибольшую сложность вызывает вопрос времени невозможности использования арендованного имущества. Все зависит от убедительности арендатора и конкретных обстоятельств.

В рамках рассмотрения одного из дел суд занял компромиссную позицию, обосновав отсутствие обязанности по внесению арендной платы затянувшимся периодом освоения земельного участка. В конечном итоге арендатор не смог использовать по целевому назначению предоставленный земельный участок.

Суд сослался на закон субъекта РФ, предусматривающий не применение повышающего коэффициента на период строительства, который затянулся не по вине арендатора (решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2020 по делу № А40-207433/19-50-1756).

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19