Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)

Руководствуясь статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель предоставляет имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Существо рассматриваемой проблемы обнаруживается при передачи имущества во владение арендатора, т.е. в отсутствие должного контроля со стороны арендодателя. Арендодатель своей волей производит выбытие имущества из своего владения, как фактического господства.

Существо проблемы

В силу того, что арендодатель (собственник) наделил арендатора правом владения в обозначенных договором рамках, то арендатор не имеет возможности в нарушение договора наделить субарендатора законным владением. Такое владение будет незаконным.

При обнаружении факта несанкционированного нахождения имущества у третьего лица можно предположить допустимость предъявления собственником виндикационного иска. Но поскольку собственник своей волей вывел имущество из своего владения, то такой иск может натолкнуться на действующий договор аренды. Видимо, поэтому ВАС РФ специально указал на допустимость предъявления собственником именно негаторного иска к третьему лицу.

Реализация виндикационного иска может быть затруднена искусственным созданием арендатором и субарендатором ситуации сохранения за арендатором владения имуществом с передачей субарендатору только права пользования.

Обозначенные положения актуальны в силу того, что у собственников (арендодателей) отсутствует очевидный способ защиты в части взыскания извлеченного дохода в результате использования имущества третьим лицом.

Одним из таких способов может выступать требование о взыскании извлеченного дохода в ситуации незаконного владения — ст. 303 ГК РФ. Сложность практической реализации данного требования обусловлена допустимостью предъявления и удовлетворения виндикационного иска (постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 360/12; постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11687/12).

Изложенный в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 73) подход о взыскании стоимости пользования имуществом, которое было сдано в аренду неуправомоченным лицом, не имеет универсального применения, поскольку он осуществим при возврате имущества из незаконного владения.

Сложившаяся после принятия Постановления № 73 судебная практика также свидетельствует о возможности предъявления такого иска только при удовлетворении виндикационного иска или добровольном возврате имущества из незаконного владения (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 305-ЭС14-5836; определение Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 310-ЭС15-8837).

Допустимость предъявления иска на основании ст. 303 ГК РФ в ситуации использования имущества третьим лицом будет зависеть от того как суд оценивает фактически сложившиеся отношения.

Если суд посчитает, что нарушения владения нет (сам арендодатель передал его арендатору), то спор может быть урегулирован между сторонами договора аренды без использования ст. 303 ГК РФ. Имущество может быть возвращено в результате расторжения договора аренды с предъявлением соответствующего требования к арендатору.

При формировании вывода о незаконности владения суд может допустить требование о возврате имущества с применением ст. 303 ГК РФ. При этом во внимание будет приниматься добросовестность третьего лица (определение Верховного Суда РФ от 26.11.2019 № 309-ЭС19-13850). Соответственно третье лицо может быть принуждено к оплате только после того, как оно узнало о незаконности владения.

Изложенные особенности применения ст. 303 ГК РФ не исключают априорной недопустимости построения на ее основе исковых требований. Напротив, разнообразие возникающих спорных ситуаций могут спровоцировать судебные инстанции к расширительному применению данной статьи. Обоснование допустимости ее применения в арендных отношениях изложено в статье.

В ситуации неочевидности применения ст. 303 ГК РФ арендодатели вынуждены использовать иные способы защиты, основным среди которых выступает взыскание неосновательного обогащения. Требование о взыскании упущенной выгоды может быть заблокировано самой сутью упущенной выгоды. Иные способы можно отнести к изобретательности собственника (арендодателя), реализация которых может быть предположена на основе оценки принадлежности дохода от использования имущества.

Спорные ситуации целесообразно рассмотреть с учетом получения или неполучения арендатором денежных средств от третьего лица, что повлияет на определение надлежащего ответчика.

Арендатор получил оплату за фактическое пользование

Между собственником (арендодателем) и арендатором заключен договор аренды, который не содержит право арендатора на предоставление арендованного имущества в пользование третьим лицам без согласия арендодателя. Следовательно, действует общее правило п. 2 ст. 615 ГК РФ о необходимости такого согласия.

Поскольку возможность передачи арендованного имущества арендатором в субаренду приводит к возможности получения им соответствующего дохода, то арендодатель изначально может установить повышенную арендную плату. Отсутствие такого согласия не останавливает недобросовестных арендаторов от намерения дополнительно обогатиться (или разделить арендное бремя).

После обнаружения факта использования арендованного имущества третьим лицом собственник должен осуществить выбор наиболее подходящего способа защиты, адресовав свои требования к арендатору, либо к фактическому пользователю.

Можно отметить подход судов о недопустимости взыскания денежных средств с третьего лица, если он вносил плату в адрес арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу № А21-15096/2009). Поскольку пользователь вносил плату арендатору, то он не может быть признан лицом, которое обогатилось за счет собственника (постановление ФАС Поволжского округа от 19.03.2014 по делу № А06-9424/2011).

При конструировании способа защиты собственнику важно учитывать существо обязательства фактического пользователя, которое может заключаться в неосновательном обогащении (извлечении дохода). В судебной практике можно встретить подход о том, что закон не позволяет арендодателю взимать дважды плату за пользование одним и тем же имуществом, если арендатором полностью внесена арендная плата (решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.01.2010 по делу № А72-17963/2009).

По рассмотренному Арбитражным судом Ульяновской области делу арендодатель заключил прямой договор субаренды с субарендатором (наряду с договором аренды), а счета на оплату выставлял арендатору за все помещение, в том числе за используемое субарендатором. Суд отказал арендодателю во взыскании платы за пользование с субарендатора.

При рассмотрении другого дела с участием этих же лиц суд сделал вывод: лицом, которое может быть признано потерпевшим является арендатор, вследствие внесения платы за часть имущества, которое он не использовал, что устраняет право арендодателя на удовлетворение иска (постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2011 по делу № А72-4067/2010).

Можно отметить скептическое отношение судов к позиции собственников, стремящихся взыскать с арендатора полученные им от фактического пользователя денежные средства. Такой подход, вряд ли, свидетельствует о правовой справедливости.

Согласно ст. 136 ГК РФ доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа отношений. В соответствии со ст. 606 ГК РФ полученные арендатором при соблюдении договора аренды доходы не являются частью предмета аренды, являются собственностью арендатора и не подлежат передаче арендодателю.

Сопоставление двух норм права приводит к выводу о законности доходов арендатора, приобретенных им при отсутствии нарушения договора аренды. Т.е. при согласии собственника на передачу имущества третьему лицу. Отсутствие такого согласия позволяет сделать предположение об отсутствии законного основания принадлежности доходов арендатору.

Соответственно значение приобретает согласие собственника, т.е. выражение его воли. Именно отсутствие воли собственника может привести к устранению договорной связи между арендатором и третьим лицом (ст. 173.1 ГК РФ) и лишить третье лицо основания владения. При совершении оспоримой сделки, которой является заключенный договор субаренды без согласия собственника, нарушается юридически значимая воля уполномоченного давать согласие на совершение сделки лица.

Если закон допускает возможность поставить правовую связь между арендатором и третьим лицом «вне закона», то можно предположить, что экономическая связь между этими лицами имеет дефект. Устраняя договорную связь между арендатором и третьим лицом, собственник подтверждает незаконность статуса арендатора в качестве получателя дохода от передачи имущества в пользование третьему лицу. В этом случае собственник вправе, проецируя указанный факт незаконности, потребовать взыскания полученной арендатором выгоды.

Но сохранение договора субаренды в силе не свидетельствует о согласии собственника на получение арендатором дохода от третьего лица за собственника. Данный договор имеет силу только между арендатором и третьим лицом и по правилам ст. 308 ГК РФ не создает обязательств для собственника. Соответственно данный договор не может устранить право собственника на получение дохода от своей вещи в силу того, что арендатор не вправе извлекать доход в нарушение договора аренды.

Но если это так, то собственник вправе истребовать полученную арендатором плату от фактического пользователя. Возникает проблема правовой квалификации такого требования, поскольку между сторонами установлены договорные обязательства, исключающие применение правил о неосновательном обогащении.

Возможным требованием может являться взыскание убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Но реальный ущерб отсутствует. Взыскание упущенной выгоды спорно, поскольку арендодатель не сможет доказать необходимые для ее взыскания обстоятельства. Дополнительный доход был получен при помощи арендатора, тогда как арендодатель даже не дал согласие на передачу имущества третьему лицу.

ГК РФ упущенную выгоду определяет в качестве неполученных доходов, которые кредитор получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Арендодатель, как кредитор, должен доказать, что допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим кредитору получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735). Также кредитор должен подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение дохода (определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Применение абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ будет блокироваться пониманием упущенной выгоды. Несмотря на проявляемую судами лояльность в этом вопросе, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определены действия, которые необходимо совершить в целях обоснования размера упущенной выгоды. Данные действия подтверждены указанной выше судебной практикой.

Собственник не сможет доказать не только принятие мер и приготовления с целью получения упущенной выгоды, но и возможность ее извлечения в силу наличия договора аренды. При надлежащем исполнении арендатором договора дополнительный доход не должен возникнуть.

Данная норма согласуется с п. 1 ст. 15 ГК РФ о полном возмещении убытков: кредитор вправе потребовать не только взыскания реального ущерба, но и присуждения в свою пользу извлеченных должником доходов. В случае предоставления арендатором имущества в субаренду в отсутствие согласия арендодателя в его имущественной сфере не происходит убытие; он не получает дополнительный доход, возникший в результате предприимчивости арендатора. Извлеченный таким образом доход не составляет потери арендодателя, а имеет природу дополнительной выгоды.

И все-таки в судебной практике можно найти подобие взыскания убытков в такой ситуации. Осознавая спорность применения п. 3 ст. 615 ГК РФ, суд удовлетворил требование о взыскании убытков (неполученного дохода). Расчет убытков был произведен в размере извлеченного ответчиком дохода от сдачи имущества в пользование третьим лицам (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.08.2015 по делу № А32-30413/2014). При этом нормативным обоснованием судебного акта явилась ст. 303 ГК РФ, а сам спор рассматривался после удовлетворения виндикационного иска, что ставит под сомнение применение норм об убытках.

Указанный пример красноречиво показывает экономическое сходство между неполученным доходом собственника и полученным доходом неуполномоченного на сдачу имущества лица. Статья 303 ГК РФ применяется в ситуации, когда неуправомоченное лицо противопоставляет себя собственнику (он его «подменяет» юридически), поэтому данная норма применяется при виндикации.

Когда же сам собственник предоставил имущество в аренду такого противопоставления и «подмены» нет. Арендатор не вовлекается в отношения собственности. Имеет место быть нарушение договора аренды, т.е. обязательственных правоотношений. Поэтому имеются обоснованные сомнения в части допустимости применения ст. 303 ГК РФ. Данная статья не может иметь универсального применения.

Формальное базирование исковых требований на нормах ст. 136 ГК РФ не приведет к результату, поскольку судам необходим механизм реализации материального интереса, а не базовый подход.

Получается, что препятствием для взыскания арендодателем полученного арендатором от фактического пользователя дохода является отсутствие в законодательстве прямого адекватного механизма реализации и возможное отрицательное отношение суда к допустимости предъявления виндикационного иска. Данное упущение несправедливо ограничивает права арендодателя и не соответствует ст.ст. 136 и 606 ГК РФ в части принадлежности дохода от использования имущества.

Выходом в такой ситуации могло бы стать внесение изменений в ГК РФ, предусматривающих право арендодателя на получение с арендатора сверх арендной платы извлеченного им дохода в нарушение договора. К примеру, можно было бы расширить понятие арендной платы, включив в него не только размер платы, о котором стороны договорились, но и весь доход арендатора, полученный в нарушение договора.

Следствием таких изменений станут споры относительно размера арендной платы на основе дохода арендатора. Установление пропорции по отношению к договорной арендной плате будет свидетельствовать об ответственности. В этом случае возникнет обоснованный вопрос о ее справедливом размере: арендатор может получить доход, который будет меньше размера ответственности.

Можно использовать по аналогии механизм определения размера арендной платы за пределами срока аренды (ст. 622 ГК РФ). Поскольку арендатору известен размер арендной платы, а также отсутствие согласия арендодателя на передачу арендованного имущества в пользование третьему лицу, то определение извлеченного арендатором дохода по ставке арендной платы выглядит вполне справедливым решением.

Такой алгоритм более разумен в силу его связанности с конкретными отношениями. В этой связи практика определения неосновательного обогащения на основе отчета оценщика или сведений торгово-промышленной палаты субъекта РФ о средних размерах арендной платы не выглядит хорошим подходом.

Критика относительно несовпадения арендной платы и действительного размера полученного арендатором дохода не должна приниматься во внимание в силу поиска универсального способа решения задачи. Статья 622 ГК РФ не учитывает среднерыночный размер арендной платы. Более того, данная статья вообще игнорирует факт отсутствия непосредственного использования. Это универсальный механизм защиты прав арендодателя.

Следовательно, такой же универсальный способ защиты может быть применен к защите прав арендодателя на доходы от использования своего имущества.

Возможная формулировка изменений может выглядеть следующим образом: «В случае передачи арендатором имущества в пользование третьему лицу в отсутствие согласия арендодателя арендатор обязан выплатить арендодателю доход, который им был извлечен или который мог быть извлечен, за все время неправомерного пользования. Размер дохода соответствует размеру арендной платы, предусмотренному договором между арендодателем и арендатором». Такое изменение разумно предусмотреть в дополнительном п. 4 ст. 615 ГК РФ.

Экономическим обоснованием является принадлежность дохода от использования своего имущества, что исключает навязывание иного. Источником доходов является имущество, которое принадлежит конкретному лицу и которое своей волей определяет порядок использования такого имущества. По общему правилу такие доходы принадлежат собственнику (арендодателю). Тогда как арендатор обязан использовать имущество согласно договору. При предоставлении арендованного имущества в пользование третьему лицу происходит нарушение договора аренды.

Поскольку арендатор выходит за границы разрешенного использования имущества, то полученный им доход также находится за такими границами. В связи с возмездным характером арендных отношений третье лицо не может пользоваться имуществом без оплаты. При оценке экономических отношений возникший доход должен быть определен собственнику или арендатору.

Несмотря на то, что арендодатель не сделал соответствующих приготовлений для получения дополнительного дохода, констатация принадлежности данного дохода арендатору позволяет легализовать нарушение договора. Поскольку пользование осуществляется в отсутствие согласия собственника, то допустимо говорить о нарушении права собственности. В этом случае принадлежность дохода арендатору позволит легализовать еще и нарушение права собственности.

Озвученные изменения, в первую очередь, имеют экономическое обоснование, базирующееся на принадлежности дохода от использования имущества его собственнику. По этой причине ст. 606 ГК РФ говорит о принадлежности доходов, полученных арендатором в результате использования арендованного имущества, только в соответствии с договором.

Изложенные изменения с учетом консервативности правил об аренде не так легко реализуемы. В настоящий момент собственники (арендодатели) вынуждены изобретательно подходить к защите своих прав и лавировать с учетом судебной практики.

Статья 12 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня способов защиты. Судебная практика формирует новые, непоименованные законом. К примеру, так произошло с требованием о признании договора незаключенным. Следуя данному посылу, собственник может попробовать изыскать защиту в институте права собственности.

Принципом собственности, на котором основана вся хозяйственная жизнь, является распространение права собственности не только на вещь, но и на все рождаемые ею плоды. Следовательно, собственники могут использовать допустимую изобретательность, основываясь на порядке распределения доходов от использования вещи. Поскольку арендатор вправе претендовать на доходы от использования вещи только на условиях, предусмотренных договором, то его нарушение говорит о незаконном (в нарушение договора) приобретении арендатором доходов.

Арендатор в этом случае нарушает обязанность соблюдения установленных законом (а может и договором) ограничений в части пользования имуществом. Поскольку доход был получен от использования чужой вещи, то собственник должен быть наделен адекватными способами защиты. А поскольку право направлено на обоснованно взаимовыгодное с позиции справедливости регулирование экономических отношений, то уместно допустить и возможность истребования указанных доходов.

Поскольку требование о взыскании дохода (ст. 303 ГК РФ) производно от виндикационного требования, то оно не может быть заявлено к арендатору по причине существования договора аренды (в том числе после расторжения договора). Основанием данного вывода является п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление 10/22).

С целью получения собственником больших возможностей целесообразно расторжение договора по причине его существенного нарушения арендатором. В этом случае собственник может попробовать реализовать право взыскания с арендатора неосновательного обогащения в размере полученных от третьего лица платежей.

Такое требование допустимо предъявлять на основании пп. 3 ст. 1103 ГК РФ. Согласно п. 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

В соответствии с п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены в связи с использованием данного имущества.

В этой связи, изложенные в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2012 по делу № А43-23532/2011  доводы о противоречии принципам гражданского оборота двойного приобретения собственником имущественной выгоды путем истребования арендной платы с арендатора и неосновательного обогащения с фактического пользователя нельзя признать обоснованными. Данные рассуждения особенно резонируют на фоне игнорирования ситуации извлечения арендатором дохода в нарушение договора и воли собственника.

Безусловно, можно предположить об ином результате рассмотрения указанного спора в случае предъявления собственником вместо кондикционного требования иска на основании ст. 303 ГК РФ (к тому же фактическому пользователю). Тем более, согласно п. 12 Постановления № 73 при взыскании незаконно извлеченного дохода приоритет имеют нормы ст. 303 ГК РФ по сравнению с нормами о неосновательном обогащении.

Поскольку указанные способы защиты схожи по своей сути, то суду ничего не мешало применить ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). К тому же, ВАС РФ ранее установил соответствующий ориентир: суды на основании п. 1 ст. 133 и п. 1 ст. 168 АПК РФ должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8467/10).

Но описанные рассуждения, как раз, говорят не об ошибке истца или недосмотре суда, а о господствующем на тот момент времени подходе. Ведь схожесть норм об извлечении дохода и норм о неосновательном обогащении позволяла суду за нормативной оболочной разглядеть суть экономических отношений. Суд, не найдя адекватных способов защиты, пришел к выводу о недопустимости двойного извлечения выгоды.

Оценка судами правоотношений не с позиций формального права, а с учетом сути сложившихся экономических отношений позволит справедливым образом распределить имущественные интересы.

Удовлетворение требования арендодателя к третьему лицу, если оно внесло плату за пользование, невозможно в силу отсутствия на его стороне неосновательного обогащения. Апогей разногласий в рассматриваемых отношениях обнаружится, если арендодатель посчитает размер платы за пользование третьим лицом не обоснованным. В этом случае арендодатель, намеревающийся взыскать эти денежные средства с арендатора, посчитает свои интересы ущемленными. Такое положение дел генерирует очередную порцию неурегулированных вопросов.

Если допустить возможность взыскания арендодателем полученных доходов, то будет ли принят во внимание размер арендной платы, зафиксированный в договоре субаренды. Может ли арендодатель при явно не рыночной арендной ставке по договору субаренды представлять свои расчеты, основывая их, к примеру, на оценке рынка. Ситуация осложняется тем, что арендатор и третье лицо могут использовать «серую» схему оплаты.

Поскольку арендодатель не вправе обогащаться в нарушение закона с учетом того, что он не планировал получение дополнительного дохода, а арендатор не получал согласие на передачу имущества в субаренду, изложенные выше рассуждения о допустимости корректировки закона в части определения «не запланированного дохода» по ставке арендной платы представляются обоснованными. Такой подход выступает компромиссным механизмом, позволяющим сохранить стабильность гражданского оборота.

Разрешение разногласий между арендатором и третьим лицом в случае обнаружения отсутствия полномочий на сдачу имущества в субаренду было подвергнуто определенной эволюции, что можно обнаружить в правовых подходах ВАС РФ. В постановлении Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08 суд пришел к выводу, что арендатор обязан вернуть третьему лицу полученные от него арендные платежи, а третье лицо обязано уплатить неосновательное обогащение (примечательно, что инициатором судебного разбирательства выступило третье лицо). Основанием таких рассуждений являлись незаключенность и недействительность договоров субаренды (без согласия арендодателя).

Пункт 12 Постановления № 73 изменил изложенный подход, сформулировав правило о недопустимости третьего лица истребовать уплаченные им денежные средства. Но данный подход не свидетельствует о законности сложившихся отношений. Это юридический прием, направленный на стабильность оборота. Поскольку стороны зафиксировали свои отношения, то они согласились на такую цену. Но по правилам ст. 308 ГК РФ такая договоренность не создает обязательств для собственника.

С точки зрения экономики получение выгоды от использования чужого имущества без согласия собственника приводит с одной стороны к неполучению дохода при возможной сдаче имущества по более высокой ставке, а с другой — к элементарному извлечению дохода, которого не должно было быть. Можно говорить о предпринимательском подходе арендатора, которому свойственен риск. В этом случае под риском следует рассматривать взыскание с арендатора данного дохода арендодателем. Чтобы исключить такой риск арендатор может изначально запросить разрешение от арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Арендатор не получал оплату за фактическое пользование

Практика для собственников также неутешительна. Создается впечатление, что суды боятся отойти от формальности применения норм права и воспринимают статьи закона исключительно в качестве инструкции к действию, а не в качестве отображения среднестатистического поведения в типовых ситуациях. Такое искаженное восприятие сближает разные по обстоятельствам спорные ситуации. А поскольку нижестоящие суды ориентируются на судебные акты вышестоящих, то качество каждого последующего решения может ухудшаться.

Арендатор, исправно вносивший арендную плату, может по истечении некоторого времени перестать это делать. Даже если собственник установит фактического пользователя, то суд не всегда будет готов считать его неосновательно обогатившимся. Суд приходит к выводу, что арендодатель не имеет права на взыскание с фактического пользователя неосновательного обогащения, поскольку в силу договорных отношений обязанность по внесению арендной платы до момента возврата имущества арендодателю возложена на арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2012 по делу № А56-45612/2011).

Надо признать порочной практику, при которой при установлении фактического пользователя суды приходят к выводу, что арендодатель может взыскать плату за использование объекта до момента его возврата только с арендатора. При этом такой возврат должен быть осуществлен строго по акту приема-передачи. Арендованное имущество может не быть возвращенным, а арендатора могут вообще признать фактически прекратившим свою деятельность.

Но можно встретить подход, учитывающий конкретные обстоятельства и не допускающий «уход» от ответственности фактического пользователя. При рассмотрении одного из дел суд взыскал неосновательное обогащение с третьего лица, поскольку арендатор освободил занимаемые помещения без составления акта приема-передачи, а помещение арендодателю не возвратил (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2014 по делу № А40-131269/13-157-1184).

Судебная практика, базирующаяся на том, что арендные отношения при окончании срока договора прекращаются исключительно с подписанием акта приема-передачи, может быть подвергнута корректировке. Это крайне важная для собственника тенденция, поскольку недобросовестные субъекты специально могут использовать финансово нестабильных арендаторов с тем, чтобы фактический арендатор безвозмездно пользовался арендованным имуществом.

Имеющее существенное значение по данному вопросу мнение, можно обнаружить в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020): «Акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ».

Арендодатель при установлении действительного прекращения использования арендованного имущества арендатором может предъявлять требование к фактическому пользователю о взыскании неосновательного обогащения. Такая возможность имеется в случае прекращения договора аренды.

Иным образом складываются отношения в случае продолжения договора и обнаружения факта использования арендованного имущества третьим лицом.

Можно встретить практику благоприятного отношения судов к допустимости взыскания собственником неосновательного обогащения с фактического пользователя: определение ВАС РФ от 05.12.2008 № 15809/08 по делу № А21-7618/2006 и определение ВАС РФ от 24.07.2009 № ВАС-6702/09 по делу № А41-К1-9039/08. Важно отметить, что суды устанавливали недействительность договора, на основании которого фактический пользователь владел имуществом.

Собственник, ориентируясь на положительную практику о взыскании платы за пользование с третьего лица, должен поставить перед собой вопрос о судьбе договора аренды и договора субаренды (если таковой имеется). Суть вопроса заключается в следующем: являются ли данные договоры преградой для взыскания с третьего лица.

Принимая во внимание сформированную позицию судов о том, что обязанность арендатора продолжается до момента возврата объекта, собственнику целесообразно расторгнуть договор аренды. В этом случае основание владения имуществом третьим лицом устранится. Поскольку будет установлен факт пользования и нахождения имущества у третьего лица, то арендатор лишен возможности осуществить его возврат. Следовательно, у собственника больше возможностей получить плату с третьего лица при расторжении договора.

В такой ситуации собственник может оспорить сделку субаренды по мотиву отсутствия согласия третьего лица (ст. 173.1 и 615 ГК РФ). Основание предъявления такого иска заключено в п. 2 ст. 166 ГК РФ. Дополнительно собственник может потребовать возмещения стоимости пользования имуществом. В контексте недействительности сделки данное требование именуется реституционным. Российские суды, основываясь на формальном подходе, будут акцентировать внимание на правильном построении конструкции искового требования на нормах о неосновательном обогащении, считая механизм реституции договорным способом защиты.

В этом плане англо-американское право более лояльно к потерпевшей стороне. Реституционное обязательство для англо-американского права носит название «unjust enrichment». Такое реституционное обязательство возникает в ситуации привлечения к реституционной ответственности, целью которой является предотвращение неосновательного обогащения.

Реституционное требование собственника при оспаривании сделки субаренды может натолкнуться на формальность российского правосудия в виде несения обязанности арендатором до момента возврата объекта. В такой ситуации собственник может апеллировать к извлечению третьим лицом дохода и неполучения собственником платы от арендатора, а также самим арендатором от третьего лица.

Собственник не может ориентироваться на п. 12 Постановления № 73, который устанавливает солидарную ответственность неуполномоченного на сдачу имущества в аренду лица и фактического пользователя, который знал об отсутствии необходимых полномочий, поскольку наличие договора аренды устраняет возможность заявления искового заявления по ст. 303 ГК РФ к арендатору. К тому же, как было показано выше, судебный подход в таких делах базируется на допустимости требования по ст. 303 ГК РФ в ситуации возможности виндикационного требования, т.е. наличия факта нарушения права собственности.

Следовательно, суждения о недобросовестном арендаторе как о лице, которое знало или должно было знать об отсутствии у него правомочий на передачу имущества в пользование, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от третьего лица, не должно провоцировать на заявление солидарного требования (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу № А57-23072/12).

Получивший от собственника имущество арендатор знает об отсутствии у него правомочий на передачу в пользование третьему лицу, но это не означает, что он отвечает солидарно с третьим лицом. Отсутствует передача имущества от собственника с определением правомочий на передачу третьим лицам.

Суды используют ограничительный подход, направляя собственника к арендатору в силу наличия договорных правоотношений и приоритета требований по отношению к арендатору, проявляя правовой формализм. При этом такой формализм можно обнаружить и в иностранных правопорядках.

В англо-американском праве под обогатившимся лицом понимается «непосредственный приобретатель» (immediate enrichee). Потерпевший по общему правилу «не может перепрыгнуть» (leapfrog the immediate enrichee) через непосредственного приобретателя и потребовать реституцию (неосновательное обогащение) от «отдаленного приобретателя» (remote enrichee).

Приоритет обязательственных правоотношений по сравнению с внедоговорными можно обнаружить в праве Германии. Неосновательное обогащение разделяется между неосновательным обогащением вследствие «исполнения обязательства» (Leistungskondiktion) и неосновательным обогащением, возникшим по иным основаниям — «иным образом» (Nichtleistungskondiktion). При этом неосновательное обогащение по исполнению обязательства имеет приоритет.

В противовес указанным подходам французская правовая доктрина и судебная практика допускают истребование неосновательного обогащения от третьего лица, к которому имущество перешло от контрагента собственника. Имеет место быть непосредственное истребование неосновательного обогащения от обогатившегося лица.

Несмотря на допустимость французской судебной практикой непосредственного истребования неосновательного обогащения данное требование может не найти понимания суда, если обогатившееся лицо представит доказательства получения выгоды на основании заключенного с третьим лицом договора.

Предложенный российскими судами правовой подход на фоне норм зарубежного права не кажется столь формальным. При этом существующий нормативный арсенал способов защиты в российском праве не должен вводить в заблуждение относительно обнаружения подходящего под все ситуации способа.

К примеру, неоднозначность применения ст. 303 ГК РФ отражается в двух зафиксированных судебной практикой подходах, оказывающих влияние на поиск способа защиты. Во-первых, собственнику может быть отказано во взыскании дохода, если не было заявлено виндикационное требование к третьему лицу. Во-вторых, взыскание дохода с третьего лица недопустимо при отказе в удовлетворении виндикационного иска (решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.07.2013 по делу № А06-9424/2011; постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11687/12).

Судебный подход заключается в том, что при отсутствии виндикационного требования не подлежит удовлетворению иск о взыскании доходов по ст. 303 ГК РФ. Такая трактовка может быть подвергнута критике, поскольку право на доходы не обусловлено активной позицией собственника. Указанная норма может быть применена также в случае добровольного возврата имущества. А поскольку имущество в добровольном порядке может быть возвращено после инициирования производства (или после его окончания), а право на доходы в соответствии со ст. 136 ГК РФ все равно принадлежат собственнику, то ст. 303 ГК РФ можно стремиться к применению в качестве универсального механизма взыскания дохода.

Более того, в случае предъявления виндикационного требования фактический владелец может передать имущество третьему лицу или имущество может быть уничтожено. Очевидно, что отказ в виндикации по причине ненадлежащего ответчика или уничтожения имущества не должен приводить к освобождению фактического владельца уплатить извлеченный доход.

К тому же в соответствии с п. 12 Постановления № 73 факультативному применению подлежат нормы о неосновательном обогащении, для которых возврат имущества не имеет значения.

Стоит согласиться с К. Скловским, который со ссылкой на Виндшейда указывает, что поскольку существует право собственника на плоды (доходы), то он может предъявить самостоятельный иск по поводу плодов независимо от иска в отношении имущества.

Собственник должен быть поставлен в ситуацию наиболее благоприятного выбора способа защиты. Правовой смысл требования по ст. 303 ГК РФ заключается в истребовании дохода из незаконного владения имуществом, которое не подлежит применению к арендатору.

В отличие от распространенного в судебной практике по ст. 303 ГК РФ подхода, согласно которого отказ в виндикационном иске свидетельствует об отсутствии нарушенного материального права на получение денежных средств от использования имуществом, поскольку собственник утратил владение (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 305-ЭС14-5836), в чисто арендных отношениях такой подход можно попробовать преодолеть.

Получается, что фактор владения может одновременно являться обстоятельством, как недопустимости применения ст. 303 ГК РФ (применяется при виндикации), так и допустимости в силу сохранения владения. На данный момент рассуждения о допустимости применения такой статьи должны быть осторожными, а случаи реального применения в судебной практике могут носить единичный характер. Но существование такого способа действительно возможно.

Надо иметь в виду, что ст. 303 ГК РФ и п. 12 Постановления № 73 не могут быть применены к арендатору ни при каких обстоятельствах. Следовательно, о солидарной ответственности с третьим лицом не может быть и речи. Сложность применения норм об убытках в такой ситуации может побудить арендодателей к использованию норм о неосновательном обогащении при взыскании с арендатора полученного им дохода от третьего лица.

Отсутствие оплаты фактическим пользователем в адрес арендатора приводит к постановке вопроса о допустимости взыскания с арендатора арендной платы наряду со взысканием дохода с третьего лица. И в этом обнаруживается внешнее противостояние норм права.

С одной стороны собственнику принадлежат доходы от использования вещи (ситуация нарушения арендатором договора). А с другой стороны — получение платы от третьего лица свидетельствует об удовлетворении имущественных интересов арендодателя, на которое он изначально рассчитывал (хоть и намеревался получить такое удовлетворение от арендатора).

И все-таки стоит осмелиться на перспективную мысль (более характерную для бизнеса) о том, что взыскание с обоих лиц не будет свидетельствовать о неосновательном обогащении собственника (арендодателя). Арендатор и третье лицо оплачивают стоимость пользования чужим имуществом. Поскольку имуществом пользуются два субъекта, то и оплата должна поступить от обоих.

В противном случае недобросовестность арендатора и третьего лица будет легализована. Поведение указанных лиц нарушает юридическое равенство участников оборота, которое заключается в высокомерной (положение сильной стороны) реализации ими своих гражданских прав в ущерб законным интересам собственника.

Пользование в нарушение договора аренды (воли арендодателя) подтверждено. Третье лицо получило доход за счет собственника. Закон не предусматривает освобождение арендатора от внесения арендной платы в случае взыскания доходов с третьего лица.

Имеет смысл рассмотреть возможность конструирования защиты арендодателя (собственника) с использованием двойственности его правового статуса собственника и арендодателя.

Поскольку согласно п. 12 Постановления № 73 требование по ст. 303 ГК РФ имеет приоритет перед нормами о неосновательном обогащении, а требование из данной нормы вытекает из вещного способа защиты (виндикация), то собственник (арендодатель) наделен одновременно двумя способами защиты.

Указанные способы реализуются по отношению к разным лицам. Предмет требований при данных способах также разный: арендная плата и доход от использования имущества. Соответственно разные основания требований: договор аренды и фактическое пользование. Е.А. Суханов также обосновывает выбор между способами защиты основаниями и условиями их применения.

Наличие разного интереса (арендная плата и доход) исключает конкуренцию исков.

Суждение о двойной оплате в пользу собственника крайне сомнительно. Статья 303 ГК РФ вытекает из вещного способа защиты и позволяет истребовать полученный доход. Необходимо подтвердить незаконность владения. В законе отсутствуют ограничения по взысканию арендной платы (в случае отсутствия преград для арендатора в пользовании имуществом).

Поскольку собственник, как пострадавшая сторона, должен быть наделен максимальной защитой, то у суда должны быть весомые основания для ограничения собственника либо арендной платой, либо истребованием дохода. А поскольку условием нормального развития частного имущественного оборота является действительная реализация принципа необходимости обеспечения восстановления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), то суд должен обеспечить собственнику максимальную защиту.

Подтверждением одновременного взыскания может являться недопустимость отказа во взыскании арендной платы после взыскания дохода на основании ст. 303 ГК РФ. Если собственник заявит виндикационное требование (и суд допустит это требование) и одновременно потребует взыскания доходов с третьего лица, то суд не сможет отказать в данных требованиях. Впоследствии собственник может потребовать арендную плату и суд не сможет отказать в этом требовании в силу отсутствия запретов в законе.

Аналогичные рассуждения справедливы и для первоначального взыскания арендной платы с последующим истребованием дохода по ст. 303 ГК РФ. Иначе придется сделать вывод о неизвестной закону и науке замене субъекта на стороне должника: третье лицо заменяет арендатора, либо арендатор заменяет третье лицо. Только при такой замене можно говорить о двойном взыскании и соответственно — неосновательном обогащении собственника.

Изложенные рассуждения укладываются в предложенный в п. 34 Постановления 10/22 подход решения проблемы конкуренции исков. Водоразделом является наличие договорных правоотношений.

Правопритязания (материальный интерес) направлены на один и тот же объект. В ситуации взыскания собственником арендной платы и полученного дохода материальный интерес направлен на разные объекты, существующие в разных правоотношениях.

Отсутствие конкуренции исков подтверждается тем, что требование о взыскании дохода по ст. 303 ГК РФ допустимо только по отношению к фактическому пользователю, но не к арендатору, имеющему с собственником договор аренды.

В связи с тем, что данные требования не конкурируют между собой и не взаимоисключают друг друга, то они могут быть заявлены одновременно. Соответственно право на взыскание арендной платы будет обусловлено наличием договора аренды, а право на извлеченные третьим лицом доходы правом собственника на доходы от использования вещи и недопустимости их получения арендатором в нарушение договора аренды. При этом обязательным условием удовлетворения иска к третьему лицу является отсутствие оплаты данным лицом в пользу арендатора.

Некоторые сомнения могут возникнуть из-за формулировки п. 12 Постановления № 73: «за период его нахождения в незаконном владении». Можно прийти к выводу, что после передачи арендатором имущества третьему лицу наступает незаконное владение, обязательство за которое возлагается на фактического пользователя. Но такое ограничительное толкование неприемлемо, поскольку ст. 303 ГК РФ неприменима к арендатору.

Кроме того, сам п. 12 Постановления № 73 допускает субсидиарное со ст. 303 ГК РФ применение норм о неосновательном обогащении. Следовательно, ограниченность применения ст. 303 ГК РФ в истребовании необоснованного приобретения (реального или предполагаемого) расширяется нормами о неосновательном обогащении, допускающие взыскание не только приобретенного, но и сбереженного (экономия на плате за пользование).

Для взыскания арендной платы не имеет значения фактическое обладание вещью арендатором. Важен факт ее получения и невозврат арендодателю. Следовательно, незаконное владение вещью третьим лицом, санкционированное арендатором, не устраняет право арендодателя на взыскание арендной платы. А раз так, то собственник вправе взыскать и арендную плату, и потребовать уплаты извлеченных доходов от третьего лица.

Кроме того, третье лицо может использовать не весь объект собственника. Судебная практика в данном случае свидетельствует о допустимости взыскания платы согласно занимаемой площади. Соответственно третье лицо может быть обязано заплатить меньше по сравнению с арендатором, который обязан будет передать арендную плату в полном объеме согласно договора. При этом арендатор может сдавать имущество третьему лицу по цене выше той, которую он платит собственнику.

Это дополнительно подтверждает отсутствие двойной оплаты.

Более того, поскольку договорный размер арендной платы не применим к третьему лицу, то расчет неосновательно сбереженного может быть осуществлен на основании рыночной арендной платы за пользование подобным имуществом (постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2010 по делу № А73-10546/2008). Т.е. имеет место быть разный порядок расчета задолженности.

Следуя концепции недопустимости одновременного взыскания стоимости пользования с арендатора и третьего лица, придется сформулировать вывод о том, что при взыскании платы с третьего лица в размере меньше арендной платы, собственник будет ущемлен в своих правах. Арендатор же будет освобожден от арендной платы.

Следовательно, обязанности арендатора и третьего лица несовместимы. Поскольку оба субъекта несут обязанности перед собственником (по договору аренды и за фактическое пользование соответственно), то применимы положения ГК РФ об обязательствах. Соответственно к отношениям сторон подлежат применения положения о прекращении обязательств надлежащим исполнением.

Самостоятельные по своей природе обязательства арендатора и третьего лица перед собственником не являются основанием прекращения друг для друга. В этой связи можно утверждать о невозможности взыскания собственником с третьего лица платы за фактическое пользование в случае его надлежащего исполнения обязанности в пользу арендатора. Справедливо и то, что неисполнение данной обязанности допускает взыскание собственником платы с третьего лица.

Вывод

Отсутствие единого подхода в судебной практике приводит к игнорированию положений закона о принадлежности дохода от имущества его собственнику (арендодателю). Суды формируют вывод о том, что закон не позволяет извлекать доход от имущества в двойном размере (при взыскании с арендатора и третьего лица). Итогом является легализация недобросовестности указанных лиц.

Выход из этой ситуации должен быть найден. Приоритетность его поиска обусловливается, в частности, необходимостью защиты права собственности (в данном случае права собственности на доходы).

Возможным выходом может являться регулирование спорного вопроса путем внесения изменений в закон. Главным образом в части механизма определения дохода. До таких изменений целесообразно формирование базовых подходов судебной практикой.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Блинкова Е.В., Блинков О.Е. Конкуренция исков в российском гражданском праве. Юридическая наука. 2017. № 2. С. 24.
2. Волков А.В. Злоупотребление гражданскими правами: проблемы теории и практики: монография. Москва. Волтерс Клувер, 2009. С. 186.