г.Москва, ул Горбунова д. 2 стр. 204

НЕДВИЖИМОСТЬ. СДЕЛКИ. СУДЫ

Практика «Недвижимость. Сделки. Суды» имеет особую ценность для нашей Команды. Именно в рамках данного направления наша Команда приобрела первых Клиентов, с некоторыми из которых мы до сих пор сотрудничаем.

Экспертность нашей Команды подтверждается 

- более чем 120 сопровожденных сделок с объектами недвижимого имущества;

 - большим количеством публикаций по теме недвижимости 

 - большим количеством выступлений на семинарах и конференциях;

 - благодарностями и отзывами Клиентов о работе нашей Команды.

 

Получаемая Клиентами выгода

·        Приобретение опыта специалистов, сопровождавших большое число сложных проектов

·        Экономия денежных средств за счет оказания действительно необходимых услуг

·        Гибкое ценообразование за счет поэтапной оплаты


Сопровождение сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимым имуществом требуют деликатного подхода по причине его значимости и большой стоимости. Поверхностное поведение впоследствии может привести к существенным финансовым затратам или вообще к потере недвижимости. И само собой к беспокойству и потере времени.

Такие потери может предотвратить квалифицированный юрист, который на профессиональной основе осуществляет сопровождение сделок с недвижимостью. Юрист специалист по недвижимости предоставит высокого качества услуги, стоимость которых будет несоизмеримо меньше возможных потерь.


Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Ø     Правовой аудит // Due Diligence (юридическая проверка) в отношении:

- собственника, представителя собственника - агента (действующее лицо, судебные споры, исполнительное производство и т.п.)

- права собственности

- истории совершения сделок по переходу прав на недвижимость

- истории принятия необходимых документов (решения общего собрания, решения совета директоров, решения правления и т.п.)

- анализа технической документации


Итогом проверки будут выводы о рисках, а также принятие мер по их снижению и устранению

Ø     Сопровождение переговорного процесса на всем этапе заключения договора

Ø     Разработка, согласование, подготовка предварительного договора, соглашения о намерении, меморандума о сотрудничестве и т.п.

Ø     Разработка схемы сделки

Ø     Разработка и сопровождение принятия необходимых документов (решение общего собрания, решение совета директоров, решение правления и т.п.)

Ø     Разработка, согласование, подготовка договора, акта приема-передачи

Ø     Государственная регистрация перехода права собственности

Компетентный юрист (сопровождение сделок с недвижимостью), стоимость услуг которого экономически оправданна, поможет избежать больших потерь. Для этого он должен хорошо разбираться не только в законодательстве, но и судебной практике, а также организационных мероприятиях.

Обладающие высокой компетенцией юристы Москвы, сопровождение сделок с недвижимостью для которых является основным видом деятельности, обеспечат процесс с учетом самых высоких ожиданий. Результат будет полностью удовлетворять потребностям.


Оформление сделок

Процедурные требования обусловливают необходимость последующей государственной регистрации перехода права собственности. К данному этапу важно подойти с правильно составленными документами по сделке и необходимым комплектом, что позволит обеспечить качественное сопровождение процесса регистрации.

Регистрационные действия осуществляет Управление Россреестра, но документы подаются через МФЦ. Поскольку сотрудники МФЦ не обязаны разбираться во всех нюансах отношений между сторонами, то они не всегда способны дать удовлетворяющую обе стороны сделки компетентную консультацию. Квалифицированные юристы, оформление сделок обеспечивающие на высоком уровне, не допустят ошибки. Это важно, поскольку ошибки могут привести к требованиям со стороны регистрирующего органа.


Споры с регистрирующим органом

Неправильно оформленные документы или очевидные ошибки являются причиной решения о приостановлении государственной регистрации. Если основания приостановки не будут устранены, то впоследствии будет принято решение об отказе в регистрации.

Любые препятствия приводят к напряженности между сторонами сделки. Стороны могут совершить действия, после которых приостановка может поставить в более благоприятное положение одну из сторон. В такой ситуации переподписание документов может быть затруднительно или невозможно, что потребует совершения действий по обжалованию решений регистрирующего органа.

Порядок обжалования строго регламентирован. Юристы, которые обеспечивают регистрационные процедуры, должны разбираться в процедурных вопросах оспаривания, а также должны очень хорошо знать законодательство и сложившуюся судебную практику. Любое решение регистрирующего органа, которое является препятствием, должно быть скрупулезно проанализировано юристом с учетом необходимости защиты прав Клиента.


Обеспечение прав в сделках с недвижимостью

Юрист в области недвижимости в случае возникновения проблем в регистрации может провести детальный анализ возникшей ситуации, предоставить необходимые рекомендации и предложить стратегию решения проблемы. Принятое решение о приостановке регистрации может привести не только к необходимости подготовки новых  документов или оспаривания решения, но и к необходимости расторжения договора.

Защита прав Клиента обусловливает не только проведения правовой оценки документов, но и необходимость составления договора с учетом возможности оперативного реагирования при обнаружении препятствий. Такую качественную работу способен выполнить высококвалифицированный юрист в области недвижимости.


Судебные споры в области недвижимости

Тенденции развития рынка привели к принятию единого закона регулирующего кадастровый учет и регистрацию. Но никакой закон, в том числе, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», не может устранить многочисленные конфликтные ситуации между физическими и юридическими лицами, которые могут быть осложнены участием государственного органа.

Законодательство признает недвижимым имуществом объект, который поставлен на кадастровый учет и в отношении которого зарегистрированы права. Встречающиеся исключения обладают существенными особенностями, которые обусловливают участие высококвалифицированного юриста.


Виды судебных разбирательств

Ø     признание сделки недействительной

Ø     истребование имущества из чужого незаконного владения

Ø     расторжение договора

Ø     заключение или изменение договора

Ø     вытекающие из сделок по поводу имущества

Ø     арендные споры

Ø     связанные с ипотекой и сервитутом

Ø     по определению стоимости изымаемого имущества

Ø     по земельному налогу и налогу на имущество физических и юридических лиц

Ø     об установлении или изменении границ земли

Ø     по самовольным постройкам

Ø     связанные с перепланировкой и переустройством

Ø     связанные с реконструкцией и строительством

Ø     связанные с постановкой недвижимого имущества на кадастровый учет, в том числе связанные с его изменением

Ø     связанные с регистрацией

Ø     признание права собственности


Судебные споры по земельным вопросам

Широкий перечень спорных ситуаций с землей обусловливает необходимость обладания квалифицированным юристом значительным опытом, который позволяет хорошо ориентироваться в законодательстве и судебной практике.

Разбирательства по поводу земли условно можно разделить на две группы. К первой относятся те, в которых обе стороны являются частные лица (граждане и организации). Ко второй группе относятся разбирательства, одной из сторон которого является государственный орган (или муниципальный орган). Такое разделение обусловливает применение соответствующих норм права, которые характеризуют судебные дела по земельным спорам.

Порядок урегулирования спорных ситуаций требует кропотливой работы, результатом которой является квалифицированно подготовленное заявление в суд. Земельные споры в зависимости от ситуации требуют подачи претензии, что является обязательной стадией судебного разбирательства, позволяющее получить решение в свою пользу.


Досудебное урегулирование

Законодательство требует соблюсти претензионный порядок разрешения конфликтов между частными лицами. Это необходимо сделать перед обращением в суд, поскольку при его нарушении суд сначала оставит иск без движения, предложив представить соответствующие доказательства. Если они не будут представлены, то иск будет возвращен. В этом случае решение не будет получено.

Перед подачей иска необходимо подробно изучить договор на предмет соблюдения претензионного порядка. При отсутствии положений в договоре применению подлежит установленный законом общий срок, который составляет тридцать календарных дней.

Если одной из сторон является государственный орган, то необходимо учитывать обстоятельства заключения договора. Поскольку любой кусочек земли  обладает богатой историей, то при возникновении разногласий с государственными органами целесообразно детально проанализировать спорную ситуацию и предпринять попытки внесудебного урегулирования.

Арендатор или собственник имеют возможность обратиться в государственный орган с претензией, в которой подробно изложить свои требования и возражения. Даже если они  не будут удовлетворены, то в суде можно обосновывать свою добросовестность.


Обращение в вышестоящий орган

Перед инициированием судебного разбирательства с государственным органом в некоторых случаях можно прибегнуть к обращению в вышестоящий орган. Жалоба по земельному спору может способствовать достижению необходимого результата.

Даже если такие действия были безрезультатны, ответ вышестоящего органа будет дополнительно раскрывать позицию государства, что поможет лучше разобраться в  спорной ситуации. Обязательное обращение с жалобой в вышестоящий орган не требуется.


Разбирательства с государственными органами

Поскольку крупнейшим собственником земли в России является государство, то широко распространены арендные отношения, арендодателем в которых выступает государство. Наличие властных полномочий обусловливает необходимость выбора арендаторами соответствующей стратегии защиты. На ее формирование оказывает влияние сложившиеся отношения, категория и вид разрешенного использования земли, а также состояние и ее характеристики.

Спорный вопрос с участием государственного органа по вопросам аренды может быть связан с видом разрешенного использования земли, а также целью ее предоставления. Конфликт может быть обусловлен использованием объекта аренды не по назначению, либо его неиспользованием.

Необходимость эффективного развития территории обязывает муниципальные органы утвердить в зоне своей ответственности правила землепользования и застройки, которым должно соответствовать использование арендатором земли. Нарушение правил предоставляет возможность государственному органу расторгнуть договор, что возможно также при соблюдении досудебного порядка.


Конфликты, связанные с кадастровым учетом

Поскольку каждый земельный участок подлежит кадастровому учету, а поскольку их количество большое, то судебные споры по земле в области кадастрового учета составляют существенную часть такого рода разбирательств.

Конфликты такой категории имеют как правовую, так и техническую основу. Поскольку документы на кадастровый учет представляются на электронном носителе, то часть таких конфликтов обусловлена техническими ошибками. Целесообразно такие ошибки, если это возможно исправлять, не прибегая к обращению в суд.

Действия заинтересованного лица при возникновении разногласий должны укладываться в сформированную стратегию. История объекта может потребовать совершения совокупности действий, связанных как с получением  доказательств и отстаиванием позиции в суде, так и осуществлением дополнительных мероприятий.

Поскольку решение суда будет обязывать государственный орган к совершению действий, то при подготовке искового заявления необходимо принимать во внимание технические характеристики объекта. Может случиться так, что даже положительное решение не будет исполнимо, что приведет к потере времени, поскольку потребуется принятие дополнительного решения.


Надо учитывать данные технического и кадастрового учета недвижимого имущества

Жилые и нежилые помещения, здания и сооружения подлежат техническому учету в БТИ. Кадастровый учет осуществляет Кадастровая палата. Разбирательство в области кадастра таких объектов приобретает дополнительную сложность, так как данные БТИ подлежат сопоставлению с данными кадастрового учета.

Поскольку данные технического учета неоднократно передавались между отделами БТИ, а также были переданы из БТИ в Кадастровую палату, то они могли быть утеряны, либо быть изменены.

Компетентный специалист обязан учитывать влияние данных кадастрового и технического учета в тяжбах с Кадастровой палатой. Выходом из затруднительной ситуации может быть обращение в суд, что позволит учесть утрату, повреждение или искажение данных учета. В таком случае приоритетным является наличие права на имущество, а кадастровый учет должен следовать из этого права.


Судебные разбирательства с участием граждан и организаций

Спорные ситуации между физическими и юридическими лицами в области недвижимого имущества вытекают как из договорных, так и из внедоговорных правоотношений. Отдельное место занимают разбирательства, сторонами которого являются соседи по загородным домам. Судебные решения судов по земельным спорам между соседями приводят к определению границ принадлежащих им участкам.

Основное значение в таких разбирательствах имеет правовая природа недвижимого имущества, что требует участия высококвалифицированного юриста, который хорошо знает законодательство, отлично ориентируется в судебной практике и обладает навыками урегулирования конфликтов.


Договорные споры

Неисполнение или ненадлежащее исполнение договора предоставляет возможность соответствующей стороне обратиться за судебной защитой. Но перед подачей заявления необходимо направить контрагенту претензию. Если в договоре не установлен срок ответа на претензию, то в суд можно обратиться спустя тридцать дней с момента отправки претензии.

Сторона договора может требовать взыскания денежных средств, передачи имущества, изменения договора. Для таких требований важно соблюдение порядка заключения договора, поскольку его нарушение приведет к отказу в удовлетворении искового заявления.

Спорная ситуация может привести к необходимости разрушения договорных отношений. В таких случаях заявляются требования о расторжении договора, а также требования о признании сделки недействительной. Разбирательства в суде имеют место быть при существенном нарушении договорного права. Поскольку суды ориентированы на сохранение отношений, то требуется большая работа по подготовке к таким делам.

Компетентный специалист должен детально проанализировать сложившиеся основания прекращения договора, осознавать последствия разрушения договорных отношений, а также предпринять необходимые действия, которые позволят устранить или снизить негативные последствия.

Необходимо понимать, что прекращение договора приведет к возврату имущества или уплаченных за него денег. Совокупность совершаемых действий юриста должна укладываться в стратегию поведения, которая позволит достичь желаемого результат.


Внедоговорные споры

К ним относятся дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения, разбирательства по поводу устранения нарушений прав собственника, разбирательства о взыскании неосновательного обогащения и возмещения вреда.

Разбирательства такой категории сложные, поскольку требуют большой доказательственной базы, которая должна подтвердить многие имеющие существенное значение обстоятельства. Для такой категории разбирательств имеет значение совокупность фактов, которые свидетельствуют не только о возможности обратиться с иском, но и о нарушении прав и правильном ответчике.


Истребование имущества из чужого незаконного владения

Если собственник лишился своего имущества, то он может предъявить исковое заявление к любому лицу. Такой иск, который носит наименование виндикационный, подлежит удовлетворению, если лишение имущества было осуществлено помимо его воли.

Обязательным условием удовлетворения такого иска является подтверждение истцом права собственности. Возможность предъявления такого иска имеется и у арендатора, даже в том случае, если собственник передал сданное в аренду имущество другому лицу.

Если ответчик приобрел имущество безвозмездно, то собственник вправе его истребовать во всех случаях. При возмездном приобретении собственник вправе его истребовать, если оно было утеряно помимо его воли.

При рассмотрении дел данной категории значение приобретает фигура добросовестного приобретателя. Несмотря на то, что крайне трудно представить ситуацию, при которой имущество может быть утеряно помимо воли собственника, поскольку оно подлежит государственной регистрации, но судебная практика по таким разбирательствам многочисленна. Это свидетельствует о том, что суды положительно относятся к такому способу защиты. При рассмотрении дел принимаются во внимание конкретные обстоятельства.

Собственник вправе также потребовать от лица, осведомленного о незаконности его владения, возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

Если иск предъявлен к добросовестному владельцу, то собственник вправе потребовать от него возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения.

Изобилие тонкостей такой категории дел обусловливает участие квалифицированного юриста, который имеет значительный опыт сопровождения таких судебных процессов.


Устранение нарушений прав собственника

Собственник может обнаружить, что кто-то пользуется его недвижимым имуществом без его согласия. Такая ситуация может, к примеру, возникнуть в случае, если он передал имущество в аренду, а арендатор предоставил в пользование это имущество другому лицу, но без согласия собственника.

Иск по такой категории дел носит наименование негаторный и подлежит удовлетворению в случае подтверждения факта незаконного пользования. Спорный вопрос потребует привлечения к участию в дело арендатора.

Собственник, помимо устранения нарушений своего права собственности, вправе потребовать возмещения всех доходов из незаконного владения и пользования. Право предъявления такого иска принадлежит также арендатору.


Взыскание неосновательного обогащения

В случае установления факта пользования имуществом без разрешения собственник вправе заявить иск о взыскании неосновательного обогащения. Сложность рассмотрения таких дел заключается в доказательстве фактического пользования имуществом и в размере выгоды, которую получил нарушитель.

В качестве доказательства может выступать подтвержденный факт расположения имущества нарушителя, переписка между ним и собственником, а также позиция лица, которому на законных основаниях было предоставлено имущество.

Сумма неосновательного обогащения может быть установлена в размере среднерыночной арендной платы, либо с учетом предусмотренной договором арендной платы, предусмотренной договором аренды, на основании которого имущество было предоставлено на законных основаниях. Спорный вопрос требует хорошей ориентации в судебной практике.


Возмещение вреда

Причинение вреда имуществу предоставляет право собственнику обратиться в суд с заявлением о взыскании убытков. Положительное решение может быть принято при подтверждении наличия вреда, установлении лица, его причинившего, а также причинно-следственной связи между действиями такого лица и наступившим вредом. Перед обращением в суд необходимо проведение оценки причиненного вреда.

Разбирательства по вопросам возмещения вреда требуют высокой квалификации специалиста, от уровня компетенции которого зависит положительный исход  разбирательства. Такой специалист должен хорошо разбираться также в смежных отраслях права, отлично ориентироваться в подзаконных актах и судебной практике.


Судебное оформление недвижимости

Недобросовестные действия стороны договора, а также обстоятельства, свидетельствующие о прекращении деятельности одной из сторон договора, могут потребовать обращения в суд с целью установления прав на недвижимое имущество.

В таком порядке рассматриваются иски о признании права собственности на недвижимое имущество и иски о государственной регистрации перехода права собственности. В рамках таких разбирательств могут быть рассмотрены иски, основанием которых является наступившие для контрагента банкротство, сделки с недвижимостью которого не были доведены до конца.

Такие иски являются исключением, поэтому в суд должны быть представлены неопровержимые и непротиворечивые доказательства. Обязательным условием удовлетворения таких исков является исполнение истцом своих обязательств по договору. Принятое решение суда будет являться основанием регистрации права собственности.

Поскольку иски данной категории осложнены фактическими обстоятельствами и являются исключением, то участие компетентного юриста вызвано необходимостью. Привлечение такого специалиста исключит возможные ошибки, обеспечив необходимый результат.


Разбирательства по вопросам взноса имущества в уставный капитал

Недвижимое имущество в силу особой ценности может быть использовано в качестве вклада в уставный капитал организаций. Также взносом может являться право использования имуществом. Кроме того, могут быть предусмотрены особые условия его внесения.

Такие правоотношения могут быть источником спорных ситуаций, способных повлиять на партнеров по бизнесу, компанию, менеджмент и сотрудников. В этом случае имеет место быть конфликт на стыке гражданского и корпоративного законодательства.

Разрешение спорной ситуации требует привлечения высококвалифицированного юриста, который обладает отличными знаниями закона и хорошо ориентируется в судебной практике.


Публикации по направлению «Недвижимость. Сделки. Суды»

- изъятие неиспользуемых, либо используемых не по целевому назначению (а также в нарушение законодательства) земельных участков 

- право собственности по договору долевого участия в строительстве

- решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании

- спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании


Показано с 0 по 0 из 0 (всего 0 страниц)
Услуги

Новости

Как вернуть проданную Обществом третьему лицу долю в ООО

В практике можно встретить ситуации, в которых доля переходит к Обществу (ООО). Это возможно, к примеру, при ...

Каким образом проверить контрагента на надежность?

Любая компания надеется на то, что контрагент будет исполнять свои обязательства, не нарушая договор. Но одно...

Как оплатить госпошлину в суд за организацию

Возникли проблемы с расчетным счетом: заблокировала налоговая, банк приостановил обслуживание. На расчетном ...

Налоговая создала забавную ситуацию

Юридическая фирма ЮСТПРО сопровождает продолжительный корпоративный конфликт в Краснодарском крае. Одним из ...