Собственник предоставил недвижимое имущество в аренду. Его все устраивает: исправно получает доход в виде арендной платы; контролирует сохранность помещения. При очередной проверке собственник обнаружил, что имуществом без согласия собственника пользуется субарендатор. Как правильно поступить в такой ситуации можно узнать из статьи.

Вариант 1. Получить дополнительную выгоду

Законом закреплено обязательное получение арендатором согласия собственника на сдачу имущества в субаренду. Нарушение данного положения предоставляет собственнику возможность расторгнуть договор аренды. В такой ситуации стоит поступить умней.

Раз арендатор предоставил имущество в субаренду, значит, он получает от этого доход. Арендатор зарабатывает на имуществе собственника: разницу между поступлением от субарендатора и собственной арендной платой он оставляет себе.

В такой ситуации собственник может, письменно предупредив о необходимости соблюдения договора аренды, согласовать с арендатором повышение арендной платы. Для того, чтобы арендодатель имел возможность расторгнуть договор, он обязан по закону сначала предупредить арендатора о прекращении действий, нарушающих договор аренды, а также о расторжении договора.

Поэтому для убедительности переговорной позиции собственника лучше совершить все приготовления для расторжения договора и потом договариваться с арендатором.

Если само пользование субарендатором имуществом не причиняет ему вреда и собственник готов с этим смириться, то целесообразно договориться с арендатором о повышении арендной платы. С большей долей вероятности он примет условия собственника, поскольку субаренда для него является источником дохода.

Рекомендация: включать в договор аренды условия о штрафе за нарушение арендатором существенных условий договора.

Вариант 2. Расторгнуть договор аренды и потребовать возврата имущества

Собственник может придти к выводу, что сохранение договора аренды для него не имеет смысла. Причинами могут являться как нетерпимость к нарушению договора арендатором ни при каких условиях, так и недоговоренность с ним относительно повышения арендной платы.

В такой ситуации собственник обязан уведомить арендатора о необходимости исполнения договора в разумный срок. Затем собственник обязан направить предложение о расторжении договора. Такой порядок предусмотрен законом.

Рекомендация: с целью сокращения срока расторжения договора необходимо в уведомлении о необходимости исполнения договора прописывать предложение о расторжении договора в случае уклонения от исполнения договора.

По общему правилу расторжение договора аренды осуществляется в судебном порядке. При этом собственник может обратиться в суд только по истечении 30 дневного срока уведомления арендатора о расторжении договора.

Рекомендации

1) Внести в договор условия о сокращении срока рассмотрения арендатором предложения о расторжении договора, к примеру, до 5 дней с момента получения или 10 дней с момента отправки; в самом предложении указывать срок рассмотрения уведомления арендатором.

2) Договором предусмотреть право собственника на односторонний отказ от договора аренды. В этом случае договор будет расторгнут с момента получения арендатором уведомления.

При расторжении договора аренды договор субаренды прекращает свое действие. В этом случае на арендаторе лежит обязанность вернуть имущество собственнику. В случае нахождения имущества у субарендатора собственник вынужден будет разбираться с субарендатором.

Вариант 3. Истребование имущества у субарендатора

Физическое нахождение имущества у субарендатора вынуждает собственника прибегнуть к т.н. виндикационному иску (истребование имущества из чужого незаконного владения).

Стоит отметить, что такая ситуация на практике маловероятна по причине того, что при удержании субарендатором имущества после прекращения договора субаренды приведет к его обязанности по оплате времени пользования (иск из неосновательного обогащения). Но в принципе такое возможно.

В случае если субарендатор не возвращает имущество, то собственник имеет возможность обратиться в органы полиции с соответствующим заявлением.

Может так случиться, что сотрудники полиции устраняться от ситуации, указав, что имеет место быть хозяйственный спор, который подлежит разрешению в суде. Можно обжаловать бездействие или обратиться в прокуратуру.

Если указанные действия не привели к достижению поставленной цели (что маловероятно) собственник может истребовать имущество в судебном порядке. В этой связи необходимо помнить, что собственник обязательно должен расторгнуть договор аренды, в противном случае суд откажет в иске, поскольку будет действовать и договор аренды, и договор субаренды.

При обращении в суд собственнику целесообразно заявить требование о взыскании полученных доходов с арендатора (это доходы арендатора в виде платы с субарендатора) и о взыскании неосновательного обогащения с субарендатора (если он не вносил плату).

Рекомендация

Перед предъявлением виндикационного иска собственнику стоит обратиться в органы полиции (это существенно сократит время освобождения имущества). Наряд полиции может отбить все желание удерживать имущество.

Рассмотренные варианты учитывают возможные практические ситуации. Собственнику при возникновении конфликта необходимо первоначально определить возможные варианты действий, а также последствия таких действий. И после такой оценки принимать правильное решение.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам:+7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19.