Как снизить риски, принимая непрофильные активы в обеспечение кредита?

Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)

«Кредитный бум» закончился реакцией непонимания от возникшей ситуации с обеспечением. Банки очень охотно кредитовали как частных лиц, так бизнес, до конца не осознавая и не предвидя последствия. Изменившаяся в стране рыночная конъюнктура привела либо к банкротству большого числа предприятий, либо существенно осложнила оперативную и стратегическую деятельность.

Имевшаяся эйфория от большого портфеля выданных кредитов и соответствующего им обеспечения, спала на нет после постановки вопроса о закрытии долгов по кредиту. Оказалось, что обеспечение было переоценено, а его реализация в настоящий момент возможна с существенным дисконтом. При том, что не всегда получается найти покупателя. Сохранение обеспеченного имущества на балансе банка выводит деньги из оборота.

Особую остроту проблемы использования непрофильных активов добавляют связанные с ними риски. Они присущи всем этапам движения обеспеченного актива: от заключения договора до момента реализации или реструктуризации.

Фундамент возникновения всех рисков можно обнаружить в моменте оформления обеспечения. В контексте статьи задачей является анализ ситуаций, которые наиболее ярко оказывают влияние на возникновение рисков. 

В обеспечение передан объект, ранее являвшийся общим имуществом в многоквартирном доме

Споры, предметом которых является общее имущество, достаточно часто появляются в судебной практике. Сторонами таких споров являются соседи по многоквартирному дому. В связи с тем, что жилые и нежилые помещения в таком доме обладают повышенной оборачиваемостью, то в разбирательства бывают вовлечены и субъекты, для которых такие объекты представляют предмет обеспечения. Речь идет о банках.

Использование в качестве обеспечения таких объектов сопряжено с рисками вовлечения в судебные разбирательства, инициаторами которых могут быть товарищество собственников недвижимости, сами жильцы, управляющая компания, уполномоченная в области надзора организация (к примеру, Мосжилинспекция). В контексте настоящей статьи интерес представляют требования, которые могут затронуть титул собственника.

Имущество являлось самостоятельным объектом

Речь в данном случае может идти об объектах, которые имеют спорный статус самостоятельного использования. Наиболее характерным примером являются  помещения, расположенные в подвале дома.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к общему имуществу относятся технические подвалы, под которыми подразумеваются подвалы, с расположенными в них инженерными коммуникациями, иным обслуживающим более одного помещения в данном доме оборудованием. При этом даже при наличии такого оборудования подвальные помещения не всегда можно отнести к общему имуществу.

В конечном итоге может сложиться ситуация, при которой банк примет подвальное помещение в обеспечение от собственника, осведомленного о незаконности перехода в личную собственность, и который имеет единственное намерение, не погасив кредит, отдать обеспечение. В этом случае банк заведомо принимает рискованный непрофильный актив, который либо истребуют жители, либо будущий потенциальный покупатель при проверке документов откажется от сделки.

Для того чтобы снизить указанные риски, либо в максимальной степени их ограничить банку необходимо перед принятием обеспечения осуществить качественную правовую проверку. Если этот объект неоднократно менял собственника, то возможности проверки будут ограничены: можно выявить правовые риски по сделке, на основании которой нынешний субъект приобрел право собственности и, возможно, по сделке, которая была совершена перед ней.

Наибольший интерес представляет приватизация подвального помещения. Необходимо установить имел ли данный объект самостоятельное значение, поскольку даже наличие инженерных коммуникаций не всегда может свидетельствовать о статусе общего имущества.

Правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в многоквартирных  домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность жильцов как общее имущество дома.

Указанная правовая позиция отражена в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 г. № 489-О-О, постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 г. по делу № 12537/09, постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. по делу № 13391/09, постановлении ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 г. по делу № А72-1315/2010.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного (постановление АС Московского округа от 19.12.2017 г. по делу № А40-97584/2016).

Судебная практика свидетельствует о том, что вывод об использовании подвального помещения в качестве самостоятельного объекта формируется при помощи  судебной строительно-технической экспертизы, исследования проектной документации, изучения кадастровых и технических паспортов (постановление 18 ААС от 23.05.2017 г. по делу № А07-2059/2013). Очевидно, что банк не имеет возможности обеспечить аналогичную проверку, следовательно, любая сделка с такими объектами является рискованной.

Хорошей иллюстрацией такой ситуации может являться вывод, который содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.10.2008 г. по делу № А32-1358/2007-31/33-2008-16/13: «… суд правомерно признал недействительным зарегистрированное право собственности за обществом, поскольку из указанного заключения следует, что спорные помещения могут быть лишь переоборудованы под офисы, первоначально они под эти цели не предназначены, поскольку являются частью подвала».

Возникший в момент регистрации права собственности на подвальное помещение правовой дефект практически невозможно устранить. Особенно это актуально с учетом «плавающего» срока исковой давности. Следовательно, банк может оказаться в такой ситуации, как в период действия обеспечения, так и после обращения на него взыскания.

Объект был увеличен за счет общего имущества

Такие ситуации возникают в случае приращения существующего объекта за счет общих помещений или пространства (чердак, коридор, лестница). В контексте настоящей статьи имеет смысл рассмотреть наиболее типичные случаи такого увеличения за счет чердачного пространства, поскольку приращение за счет иных помещений осуществляется в аналогичном с точки зрения права порядке.

Согласно СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» чердаком является пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. При этом площадь чердаков в площадь здания не включается, а при определении этажности дома чердак не учитывается.

Следовательно, увеличение площади жилого или нежилого помещения происходит за счет некоторого пространства, которое не может выступать в качестве объекта права собственности. При этом это возможно только собственниками помещений на последнем этаже дома, поскольку должна присутствовать смежность объектов. Данная проблема обусловлена стремлением жильцов создать мансардный этаж на чердаке, в результате чего образуется двухэтажная квартира.

По сравнению с подвальным помещением оценка ситуации с чердаком не должна представлять существенную проблему, поскольку чердак по сравнению с подвалом не может выступать самостоятельным объектом. Согласно ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества (к которому относится чердак) возможно с согласия всех собственников. При этом решение общего собрания собственников не способно заменить такое согласие, если на нем присутствуют не все собственники.

При рассмотрении одного из дела суд установил обстоятельства оформления ипотечного кредита на квартиру, которая ранее была увеличена за счет чердака. Суд пришел к выводу, что такое увеличение было осуществлено в нарушение закона, поскольку не было согласия всех собственников. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.04.2019 N 33-8559/2019). Надо сказать, что банк при оформлении обеспечения не принял во внимание данное обстоятельство.

Проверка согласия всех собственников вызывает очевидные сложности, поскольку банк не имеет возможности установить на конкретный момент их состав. Помощь в данном вопросе может оказать разрешение на перепланировку и переустройство, а также акт приемочной комиссии согласно ст. 28 ЖК РФ. При этом необходимо иметь в виду, что данные документы также могли иметь дефекты, к примеру, в жилищную инспекцию было представлено согласие не всех собственников. Волна таких дефектов имела место быть в 2008-2010 г.г.

Показательным является судебный спор, рассмотренный Верховным Судом РФ, по вопросу незаконной перепланировки. Судом было установлено получение разрешения Мосжилинспекции на перепланировку, составление акта приемочной комиссии, внесение изменений в кадастровый учет и реестр права собственности.

Несмотря на оформленные документы, суд указал, что по делу необходимо было установить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснить наличие надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, установить обстоятельство осуществления присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и дачи согласия всех собственников помещений (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 г. N 5-КГ18-320). Указанное дело свидетельствует о том, что суд может усомниться в надлежащем характере полученных документов,  акцентировав внимание на согласии всех собственников.

Заемщик может незаконным образом увеличить свою квартиру за счет чердачного помещения и впоследствии получить под такой объект хороший кредит. Вскрытие обстоятельств незаконности после совершения сделки существенным образом ничего не дает банку, поскольку у заемщика могут отсутствовать денежные средства, а часть обеспеченного объекта могут забрать остальные собственники в качестве общего имущества.

Срок исковой давности

Банк, принимая в обеспечение объект, который предположительно являлся общим имуществом, должен иметь в виду, что по таким спорам практически невозможно достоверно установить момент начала течения срока исковой давности.

Во-первых, собственники могут не знать, что общее имущество перешло в личную собственность. Такая осведомленность может быть установлена в результате проверок дома со стороны товарищества собственников недвижимости, управляющей компанией, жилищной инспекцией.

Во-вторых, могут быть предъявлены требования, на которые срок исковой давности не распространяется: негаторный иск (апелляционное определение Мосгорсуда от 16.04.2013 г. по делу № 11- 9908), иск о признании права отсутствующим (определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 г. № 5-КГ15-207).

Но бывают исключения, которые имеют значения в случае предъявления требований, на которые распространяется срок исковой давности, к примеру, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Так, при рассмотрении кассационной жалобы банка, к которому обеспеченное залогом подвальное помещение перешло в порядке обращения на него взыскания, Омский областной суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен.

В конкретном деле суд указал, что поскольку в подвальном помещении был расположен магазин, что легко визуально установить, то истец мог узнать о выбытии общего имущества с момента открытия магазина. Иное свидетельствует о его безразличном отношении к правам на спорные помещения.

Более того, суд сделал вывод, который позволил защитить банк от аналогичных притязаний других собственников: течение срока давности для всех собственников помещений многоквартирного дома, независимо от времени приобретения ими прав на помещения в доме и проживания или иного пользования ими, начинается с этого же момента (кассационное определение Омского областного суда от 03.11.2010 г. № 33-6861).

Необходимо констатировать, что судебная практика развивается по пути неопределенности установления момента начала течения срока исковой давности. Ответчику практически невозможно установить тот факт, что истец (в особенности жильцы) знал о переводе общего имущества в личную собственность. Поскольку статистический жилец не контролирует общее имущество, то его безразличие к такому имуществу нельзя поставить ему в вину, что не будет свидетельствовать о пропуске срока исковой давности. Наблюдается тенденция полной защищенности прав жильцов.

Заключение

Любой договор обеспечения с объектом, который предположительно был общим имуществом, является рискованным. Устранить риски практически невозможно в случае увеличения помещения за счет чердака. Следовательно, от сделок с таким объектом целесообразно отказаться.

В случае принятия обеспечения в виде подвального помещения имеется возможность защититься от требований со стороны жильцов. Для этого необходимо перед сделкой удостовериться о том, что в данном помещении отсутствует оборудование, обслуживающее многоквартирный дом. Дополнительно следует оценить документы БТИ (экспликация, поэтажный план и технический паспорт), в которых может быть отражено назначение объекта. Анализу также подлежит история совершения сделок.

Само собой имеет смысл пообщаться с председателем товарищества собственников недвижимости и руководителем управляющей компании, сделав соответствующие запросы.

В случае очевидных сомнений в первоначальной самостоятельности подвального помещения имеет смысл отказаться от сделки обеспечения. Даже переход на баланс банка такого объекта после обращения на него взыскания в судебном порядке не устранит имеющиеся ранее нарушения закона.

В конечном итоге данный актив у банка на протяжении значительного периода времени могут истребовать жильцы или уполномоченные организации. Если такой актив будет реализован, то  риски не будут устранены, поскольку к новому собственнику также могут быть предъявлены требования об истребовании, что приведет к предусмотренному ст. 461 ГК РФ иску этого собственника к банку. 

В обеспечение передан объект с ограничениями в его использовании

Особо актуальная тема с учетом активного строительства, что предусматривает привлечение кредитов. Заметный отпечаток на ситуацию накладывает  неопределенность в части регистрации прав на коммуникации: большое число газопроводов и нефтепроводов не поставлены на кадастровый учет и на них отсутствуют зарегистрированные права собственности.

Законодательство предусматривает значительное число ограничений в использовании недвижимым имуществом, но в контексте настоящей статьи интерес представляют охранные зоны газопровода, как наиболее распространенные ограничения.

Рассмотрение данного вопроса обусловлено, в том числе нашумевшим случаем с торговым центром Зеленопарк. Арбитражный суд Московской области постановил снести указанный центр (дело № А41-105418/15). Примечательно, что третьим лицом выступал ПАО «Сбербанк России», который осуществлял кредитование строительства. Поскольку основная масса строек осуществляется с помощью кредитных средств банка, то данный вопрос представляет особую актуальность и для банковского сообщества.

При выдаче кредита и принятия обеспечения (земельный участок или право аренды на земельный участок) банк может ориентироваться на полученное разрешение на строительство и права на землю, что позволит ввести в эксплуатацию построенный объект. В связи с тем, что строительство торговых центров является экономически выгодным, то банк будет уверен в перспективности такого кредитования. Но проблема в том, что органы, предоставляющие землю и выдающие разрешение на строительство, не уполномочены в вопросах охраны газопровода, что сохраняет риски для потенциальных непрофильных активов.

Объект находится в охранной зоне

Отсутствие в кадастровом учете сведений о газопроводе и охранных зонах негативным образом сказывается на лицах, которые вовлечены в правоотношения по земельному участку и возможному строительству, в том числе банк. Несмотря на то, что сведения обо всех установленных охранных зонах подлежат внесению в ЕГРН (ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»), отсутствие данных сведений не устраняет того факта, что газопровод может быть расположен на земельном участке, что автоматически свидетельствует о действии охранной зоны.

Проблема осложняется в случае прохождения по земельному участку подземного газопровода (т.е. невидимого при визуальном осмотре), в отношении которого права не зарегистрированы. В этом случае землепользователь может даже не предполагать о такой особенности, следовательно, банк также не будет знать об этом.

Но даже если отсутствует подземный газопровод, то нахождение поблизости наземного газопровода также способно предоставить существенные проблемы из-за значительной охранной зоны и установленных минимальных расстояний от оси газопровода до зданий.

Согласно законодательства газопроводы делятся на две большие группы: магистральные газопроводы и газораспределительные системы. Критерием деления является размер давления (все газопроводы с давлением выше 1,2 МПа относятся к магистральным, остальные являются системой газораспределения).

Разделение газопроводов обусловливает применение соответствующих актов:

- охранные зоны магистральных газопроводов регламентируются постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 г. № 1083;

 - охранные зоны систем газораспределения регламентируются постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Знание указанных особенностей поможет защитить права банка как ответчика или как третьего лица, поскольку установление расстояния между газопроводом и построенным объектом позволит исключить его из охранной зоны.

Установление рабочего давления в трубе до 1,2 МПа позволяет квалифицировать его в качестве газопровода высокого давления, относящегося к системе газораспределения. В этом случае охранная зона, к примеру, может составлять от двух до трех метров от осей газопровода с обеих сторон. Если же речь идет о магистральном газопроводе (т.е. с давлением от 1,2 МПа), то размер охранной зоны уже составляет от двадцати пяти метров.

Стоит обратить внимание на встречающуюся в практике путаницу в части установления безопасного расстояния до газопровода. Иногда смешиваются понятия охранная зона и расстояние от оси подземных и наземных газопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений.

Попытку разъяснения данной ситуации можно найти в письме от 11.05.2017 г. № Д23и-2827 Минэкономразвития и письме Минэнерго от 22.05.2017 г. № КМ-5452/05, в соответствии с которыми минимально допустимое расстояние, предусмотренное СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*, не входит в охранную зону.

Существенную пользу такое разъяснение не принесло, поскольку согласно абз. 4 ст. 32 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения (определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 г. № 309-ЭС16-5381).

Застройщик перед строительством может подтвердить безопасность осуществляемой постройки путем проведения необходимых исследований, в чем банк может удостовериться. В соответствии с (п. 4 ст. 3 ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», п. 12 ФНП «Правила безопасности для опасных производственных объектов магистральных трубопроводов», утв. приказом Ростехнадзора от 06.11.2013 № 520), в целях отступления от установленных нормативов предусмотрена разработка обоснования безопасности опасных производственных объектов с последующей экспертизой промышленной безопасности опасных производственных объектов, утверждаемой и регистрируемой Ростехнадзором. Возможность уменьшения минимальных расстояний от оси газопровода до постройки может быть обоснована в специальных технических условиях.

Необходимо отметить, что наличие разрешения на строительство автоматически не способно обезопасить объект строительства, поскольку охранная зона и минимальное расстояние до оси газопровода действуют по умолчанию, которые при выдаче разрешения могут не учитываться (определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 г. № 309-ЭС16-5381).

Кредитование строительства является крайне сложным процессом для банка, поскольку правовая оценка требует специальных знаний. Обращение взыскания на обеспеченный земельный участок или право аренды и принятие его на баланс не позволит обеспечить имущественные интересы банка, поскольку наличие судебного разбирательства и сведений об ограничении отпугнет потенциальных покупателей, либо существенно снизить цену реализации.

Срок исковой давности

Многое будет зависеть от правовой природы предъявленного требования. Газопроводы находятся в ведении эксплуатирующей организации, что предполагает ее право собственности на данные объекты, даже если оно не зарегистрировано в реестре. Следовательно, эксплуатирующей организации допустимы вещно-правовые способы защиты, в том числе негаторный иск, на который срок исковой давности не распространяется.

По сути, такое требование носит универсальный характер в данном случае. Эксплуатирующая организация заявляет требование о сносе построенного объекта, обосновывая свои требования необходимостью устранить препятствия в пользовании своей собственностью (газопроводом). Граница создаваемых препятствий определяется  площадью охранной зоны, что приводит к возможности признания построенного объекта самовольной постройкой.

Рекомендации

В первую очередь необходимо обеспечить качественный правовой анализ по объекту обеспечения. Если ориентироваться на газопровод, то имеет смысл затребовать у заемщика кадастровый план территории в отношении кадастрового квартала, на котором будут указаны все охранные зоны кадастрового квартала. Указанный документ можно получить в Росреестре.

Поскольку согласно ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» газопроводы относятся к опасным производственным объектам, то можно попросить представить выписку из реестра таких объектов.

Несмотря на то, что сведения о газопроводе и охранной зоне могут не отражаться на кадастровом плане территории дополнительную информацию можно получить в эксплуатирующей организации (к примеру, АО «Мосгаз»).

При попадании места застройки в охранную зону или в минимально необходимое расстояние от оси газопровода банк может потребовать дополнительные документы в виде специальных технических условий и экспертизы промышленной безопасности.

Указанные превентивные меры позволят снизить риск утраты или существенного снижения цены обеспеченного объекта и тем самым защитить имущественные интересы банка.

Если такие меры не принесли должного результата, то при возникновении судебного спора целесообразно ходатайствовать о судебной экспертизе, которая может установить отсутствие опасности постройки для газопровода. Данный аргумент может иметь значение в случае предъявления встречного иска о переносе газопровода, принятия эксплуатирующей организацией дополнительных мер защиты или установления совместных мер по защите газопровода (решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 19.03.2014 г. по делу № 2-22/2014; постановление АС Уральского округа от 25.12.2014 г. по делу № А60-47444/2012).

Не лишним будет обратить внимание на применяемые по делу нормы права и в особенности строительные нормы, которые периодически обновляются и принимаются новые. Установление факта осуществления строительства ранее введения в действия той или иной строительной нормы позволит защитить построенный объект от сноса  (определение Верховного Суда РФ от 05.02.2013 г. № 4-КГ12-30).

Вывод

Проблема непрофильных активов представляет для банков достаточную проблему, в первую очередь, по причине необходимости определения их судьбы. Очевидно, что такие объекты реализуются с дисконтом, что делает крайне не желательным дополнительные преграды для их реализации.

Банк может принять к себе на баланс «бомбу замедленного действия» в виде объекта, содержащего существенные правовые дефекты и которые в принципе невозможно устранить. В этом случае банк вынужден принять данный риск, поскольку договор обеспечения уже исполнен, а истребование денежных средств у заемщика не приведет к желаемому результату в силу их отсутствия.

Такой актив может учитываться на балансе продолжительное время, поскольку потенциальные покупатели, осознавая такой риск, будут отказываться от сделки. Если получится его реализовать, то покупатель может предъявить денежное требование в случае изъятия объекта у этого покупателя или его сноса. В этом случае банк вынужден будет обращаться к заемщику с требованием о взыскании убытков, что будет сделать крайне затруднительно в силу отсутствия у него денежных средств.

Исключить или снизить отрицательные последствия использования таких непрофильных активов можно при помощи качественной правовой оценки, которую способны обеспечить квалифицированные специалисты.