Местные власти хотят изъять неиспользуемый участок. Три довода в пользу арендатора

Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)

В последнее время участились случаи инициирования судебного разбирательства, предметом которых является требования уполномоченного лица (Администрация муниципального образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по причине его неиспользования. Суд при рассмотрении дел такой категории устанавливает по делу не только факт неиспользования земельного участка, но и обстоятельства, препятствующие такому использованию.

Позиция арендодателя

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» для того, чтобы сложившиеся обстоятельства стали основаниями для досрочного расторжения договора аренды они должны быть квалифицированы как существенные нарушения договора. По мнению арендодателя к таким существенным нарушениям относится неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Арендодатель при обосновании иска о досрочном расторжении договора аренды ссылается на ст.ст. 45-46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которым аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Признаки неиспользования на уровне нормативных актов установлены только в отношении земель сельскохозяйственного назначения (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации»). К таким признакам, к примеру, относится отсутствие возделывания сельскохозяйственных культур и обработки почвы, отсутствие на пастбищах выпаса скота. В отношении земель, иных категорий, такие акты отсутствуют.

Судебная практика самостоятельно выработала показатели, свидетельствующие о неиспользовании земель иных категорий. Таковыми являются отсутствие конечного результата предоставления в аренду участка (к примеру, построенный объект), отсутствие ограждения территории участка, наличие на участке кустарников, деревьев, мусора, заболоченность территории.

С учетом особенностей указанных признаков арендодатель в качестве доказательств представляет акт осмотра и акт обследования, которые по своей сути не отличаются, а также фотографии местности.

Безусловно, в данном случае возникает вопрос о силе указанных доказательств. Все они составляются в отсутствие арендатора, что может подтолкнуть арендатора к попытке их опровергнуть. Что касается актов осмотра и обследования, то у арендатора отсутствует возможность признать их недействительными, поскольку не влекут правовых последствий. В рамках рассмотрения одного из дел суд указал: «Оспариваемый акт является носителем информации в отношении результатов проверки осмотра земельных участков и не содержит указаний на необходимость осуществления каких-либо действий. Обжалование таких документов действующим процессуальным законодательством не предусмотрено» (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.05.2016 г. по делу № А59-2936/2015).

Что касается использования фотографий, то суды принимают их в качестве доказательств, подтверждающих доводы истца. Безусловно, арендатор может занять позицию отсутствия доказательственной силы у таких фотографий по причине их производства и составления акта осмотра в отсутствие арендатора. Следовательно, запечатленный на фотографии земельный участок может не являться спорным объектом. Но стоит отметить, что суды к такой позиции относятся скептически. В судебной практике можно встретить случаи, когда суд обязывает стороны договора составить совместный акт осмотра с приложением фотографий (решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2018 г. по делу № А41-90029/17). В этом случае фотографии будут являться бесспорным доказательством.

Арендатор, намеренный сохранить договор аренды, должен активно пользоваться предоставленными ему процессуальными правами. В случае отсутствия аргументированной позиции с представленными доказательствами суд с большей долей вероятности расторгнет договор (решение Арбитражного суда Московской области от 26.07.2017 г. по делу № А41-49776/17; решение Арбитражного суда Московской области от 29.11.2017 г. по делу А41-73022/17). 

Порядок прекращения права аренды на земельный участок

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает, что прекращение прав арендатора на земельный участок осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. ЗК РФ (п. 1 ст. 46) делает отсылку к гражданскому законодательству. Взаимная направленность регулирования, а также сложившаяся судебная практика, позволяет сделать вывод, что основания прекращения аренды установлены ЗК РФ, а порядок – ГК РФ.

Основаниями прекращения аренды является неиспользование земельного участка по назначения в течение установленного срока. В этой связи арендодатель обязан представить доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

Прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды арендодатель обязан соблюсти претензионный порядок. Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель обязан уведомить арендатора о необходимости исполнения обязательств по договору. Также на арендодателе лежит обязанность предложить арендатору расторгнуть договор (ст. 452 ГК РФ). Об указанном алгоритме соблюдения претензионного порядка свидетельствует п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо 66).

Арендатору стоит обратить пристальное внимание не только на соблюдение арендодателем претензионного порядка, но и на содержание претензии, которая должна носить определенность в части предложения расторгнуть договор. Если из содержания претензии следует, что арендодатель требует исполнить обязательство, но не предлагает расторгнуть договор, то суд откажет в удовлетворении иска (постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2012 г. по делу № А60-7158/2012).

Необходимо иметь в виду, что в случае нарушения органом почтовой связи порядка оказания услуг, повлекшее неполучение арендатором корреспонденции,  досудебный порядок не будет соблюден. В таких случаях суд оставляет иск без рассмотрения (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.06.2015 г. № А04-9326/2014).

Безусловно, арендатор может согласовать с арендодателем условия расторжения договора аренды во внесудебном порядке. Отсутствие на это воли арендатора станет поводом для арендодателя обратиться в суд с соответствующим иском. 

Освоение земельного участка является основанием для отказа в расторжении договора

Арендатор, получив земельный участок в аренду, вынужден предпринять совокупность действий, которые являются необходимыми для его использования. Речь идет об освоении земельного участка. Исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. В этой связи суды принимают во внимание, что законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Законом (подп. 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ) определено, что в трехлетний период неиспользования земельного участка по назначению, по истечении которого арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Арендодатель, обратившись в суд, представляет доказательства, подтверждающие факт неиспользования земельного участка. При наличии неопровержимых доказательств неиспользования участка арендатор может сохранить договор, подтвердив факт его освоения. В этой связи имеет место быть разнонаправленный процесс доказывания: арендатор не будет опровергать доводы арендодателя, поскольку будет подтверждать  обстоятельства, препятствующие использованию участка. В конечном итоге арендодатель вынужден будет «принять правила игры» арендатора. В основе такого способа защиты арендатора лежит логический прием: подмена основания.

Обстоятельства, свидетельствующие об освоении земельного участка, зависят от вида разрешенного использования. Если земельный участок предоставлялся под строительство, то подтверждением освоения будет являться подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. Среди такой документации можно выделить проект планировки территории, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство (ст.ст. 42, 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Также об освоении земельного участка свидетельствуют полученные арендатором технические условия для присоединения к электрическим сетям, договор энергоснабжения.

При подтверждении арендатором обстоятельств освоения земельного участка суд отказывает в удовлетворении иска, даже установив факт его неиспользования (отсутствие ограждения участка и наличие мусора, кустарников и деревьев на участке) (решение Арбитражного суда от 20.10.2017 г. по делу № А41-73020/17; решение Арбитражного суда от 27.12.2017 г. по делу № 41-68597/17).

С учетом разделения понятий «освоение» и «использование» имеет смысл определить момент, свидетельствующий об изменении воздействия арендатора на земельный участок, отражением которого являются указанные понятия. Данное обстоятельство имеет существенно значение, поскольку позволяет правильно установить трехлетний срок неиспользования.

При рассмотрении одного из дел суд округа, соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, указал, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2016 г. по делу № А41-61816/15).

Арендатору в целях сохранения договора аренды целесообразно доказывать максимально долгий срок освоения земельного участка, поскольку только по его окончании начинает течь срок неиспользования.

Расторжение договора аренды не является мерой ответственности, что не позволяет арендатору ссылаться на основания от ее освобождения. Но арендатор имеет право обосновывать неиспользование участка недостатками, за которые несет ответственность арендодатель. Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют его использованию (в этом случае речь об освоении не идет).

При рассмотрении спора о расторжении договора аренды судом было установлено, что по территории земельного участка проходит подземный газопровод высокого давления, о котором арендатор не был поставлен в известность при заключении договора. Кроме того, судом установлен факт наложения границ земельного участка на дорогу. Совокупность указанных обстоятельств привела к необходимости изменения границ земельного участка, что стало причиной задержки в освоении земельного участка и его последующего неиспользования (решение Арбитражного суда Московской области от 14.02.2018 г. по делу № А41-96888/17). 

Вместо заключения

Местные власти, установив в рамках осуществления мониторинга использования переданных в аренду земельных участков обстоятельство неиспользования участка готовы расторгать договоры аренды, даже при отсутствии задолженности по арендной плате. Арендатор предупреждается об инициировании расторжения договора путем его уведомления по правилам ст.ст. 452, 619 ГК РФ.

Суд принимает во внимание, что прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В этой связи суд устанавливает не только обстоятельства неиспользования земельного участка, но и препятствующие (затрудняющие) такому использованию обстоятельства.

Арендатору в такой ситуации рекомендуется в обязательном порядке проверить претензионный порядок расторжения договора, формировать доказательственную базу, подтверждающую наличие препятствий в его использовании и подтверждающую факт освоения земельного участка.