Привлекательная цена пользования помещением побуждает бизнес скрепить себя договорными обязательствами с городом. Но арендатор должен быть готов к возможным сюрпризам в виде необходимости устранения нарушений в технической части помещения, возложения дополнительных обязательств и повышения арендной платы. При этом, как показывает практика, такие сюрпризы часто возникают не по воле арендатора.

Устранение нарушений в технической части помещения

Перед заключением договора аренды стоит понимать, что предоставляемые городом помещения редко адаптированы под условия ведения бизнеса. Часто сдаются помещения бывших заводов и фабрик, бывшие бомбоубежища, помещения бывших советских магазинов.

В конечном итоге арендатору может потребоваться привести помещение в приемлемый вид, в том числе осуществить перепланировку и переустройство. Не всегда арендатор согласовывает эти действия с арендодателем. Во-первых, арендодатель может вообще не дать согласие. Во-вторых, уровень контроля со стороны города, как правило, ниже.

Но бывает так, что арендатор принимает помещение, в котором уже имеются технические изменения. Происходит это по недосмотру или потому, что все устраивает.

Стоит обратить внимание на проявляющуюся в последнее время тенденцию в виде усиления контроля городской собственности. Проверяющие органы все чаще стали осматривать сданные в аренду помещения. Указанная активность приводит к требованиям о приведении помещений в состояние, соответствующим сведениям БТИ.

Рекомендация: перед заключением договора сопоставить фактические данные помещения со сведениями БТИ; в зависимости от планируемых изменений целесообразно их согласовывать с арендодателем; изменения, которые арендатор не будет согласовывать, лучше проводить с возможностью оперативно вернуть помещение в исходное состояние.

Возложение дополнительных обязательств

Наиболее характерна проблема для исторического центра Москвы, поскольку в нем периодически относят здания к памятникам культурного наследия. Установить данный факт не составляет труда, поскольку сведения заносятся в реестр объектов культурного наследия. Кроме того, соответствующие сведения отражаются в ЕГРН.

Очевидно, что дом может стать памятником культурного наследия в момент действия договора аренды. Арендатор будет поставлен перед фактом, который не существовал до вступления в арендные отношения.

Стоит отметить, что договор аренды должен предусматривать обязательство арендатора по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При их отсутствии договор считается ничтожным.

Для арендатора такой статус объекта может означать необходимость нести дополнительные расходы, а также ограничения в техническом изменении помещения.

Рекомендация: перед совершением сделки проверять реестр объектов культурного наследия; в случае включения дома в указанный реестр требовать от собственника копию охранного обязательства. При отсутствии экономической целесообразности продолжения арендных отношений арендатор может расторгнуть договор на основании возникновения обстоятельств, которые арендатор не мог разумно предположить и которые влекут существенные затраты для арендатора.

Повышение арендной платы

Широко распространенная проблема для арендаторов. Многочисленная судебная практика свидетельствует о возможности для арендатора этому сопротивляться.

Заключаемый с городом договор аренды, как правило, содержит условие о возможном увеличении арендной платы на основании отчета оценщика. При этом договор может не предусматривать необходимости заключения дополнительного соглашения. Достаточно одного уведомления арендодателя. Но даже при формальном соблюдении договора арендатор может оспорить повышение арендной платы.

Во-первых, арендатор должен в действительности получить уведомление о повышении арендной платы.

Во-вторых, согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП увеличение арендной платы осуществляется на основании отчета независимого оценщика.

Можно встретить ситуации, когда арендодатель повышает аренду без проведения оценки. В этом случае арендатор может оспорить соответствующее уведомление арендодателя (постановление АС Московского округа от 19.10.2015 по делу № А40-119878/14).

Арендатор может представить в суд свой отчет независимой оценки, результаты которого будут отличаться от отчета арендодателя. В этом случае суд может назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной стоимости аренды (постановление АС Московского округа от 11 июня 2015 г. по делу № А40-81440/2014). Суд выиграл арендатор.

Если арендуется имущество в Москве, то есть возможность попробовать воспользоваться льготной ставкой, предусмотренной п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП. Но сильно рассчитывать на данную льготу не стоит, что подтверждает судебная практика.

В случае аренды помещения площадью менее 300 кв. м арендатор вправе пользоваться льготной ставкой. При этом обращение в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не требуется (постановление АС Московского округа от 07 августа 2017 года по делу № А40-252139/2016; постановление АС Московского округа от 29.11.2017 г. по делу № А40-217067/16).

В последнее время наблюдается тенденция на исключение возможности применения такой льготы путем установления значительных бюрократических преград. Аргументация примерно следующая.

Согласно постановления Правительства Москвы от 15 апреля 2013 года № 236-ПП Департамент городского имущества не наделен правом принятия решений о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки. Департамент только уведомляет обратившихся лиц о принятии соответствующих решений Межведомственной комиссией (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2017 года по делу № А40-131206/2016).

В целом можно сказать, что возможность воспользоваться льготой, вероятней всего, будет и далее ограничиваться. К тому, в предусматривающее данную льготу постановление, начиная с 2012 г. ежегодно вносятся изменения на очередной календарный год. Следовательно, льготная ставка действует в течение календарного года. Ничто не мешает Правительству Москвы изменить данный порядок.

Рекомендация: в случае увеличения арендной ставки без проведения независимой оценки арендатор вправе повышение отменить в судебном порядке.

При желании воспользоваться льготной ставкой арендатор обязан обратиться в Департамент городского имущества, который направить запрос в Межведомственную комиссию. Вероятней всего, ответ будет отрицательный. Перед обращением в суд целесообразно проанализировать актуальную судебную практику и обеспечить иск достаточными основаниями.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19