пн.-вс. 10:00 - 20:00
Онлайн-заявка
связаться с нами
Онлайн-заявка
связаться с нами
Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)
В статье рассматриваются ситуации, которые порождены отсутствием прямого законодательного регулирования общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Особенное внимание уделяется признанию в качестве основания возникновения прав и обязанностей решения общего собрания собственников помещений. Отдельное место занимает проблематика оспаривания решения общего собрания в условиях отсутствия прямого регулирования.
Современное гражданское законодательство находится в стадии активного развития. Изменению подлежат многие институты гражданского права, участникам гражданского оборота предоставляется больше свободы в установлении прав и обязанностей. Несмотря на совершенствование гражданского права, остаются отношения, которые до сих пор регулируются нормами права по аналогии закона. Примером являются отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросу проведения общего собрания.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что нормы ЖК РФ не всегда применяются к порядку проведения собрания собственников нежилых помещений. При отсутствии прямого законодательного регулирования имеющиеся по этому вопросу правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) на практике судами применяются по разному.
Имеющийся правовой вакуум порождает значительное количество практических проблем, которые начинаются от неопределенности правил, согласно которым необходимо проводить общее собрание собственников, и заканчивается поиском подлежащих применению норм права при оспаривании решения собрания.
Решение общего собрания как основание возникновения прав и обязанностей
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. ЖК РФ содержит отдельную главу (Гл. 6), посвященную регулированию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, решение собрания в многоквартирных домах порождает юридические последствия в виде возникновения прав и обязанностей для собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Необходимо отметить, что ЖК РФ говорит о собственниках помещений в многоквартирном доме, не выделяя отдельно жилые и нежилые помещения (1). Можно сделать вывод, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей независимо от назначения помещения при условии, что они расположены в многоквартирном доме.
Решение собрания собственников помещений в нежилом здании законом не предусмотрено. Следует ли из этого то, что данное решение не является основанием возникновения прав и обязанностей. Многочисленная судебная практика говорит об обратном. При этом суды, в первую очередь, ориентируются на правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС № 64).
Согласно Постановления ВАС РФ № 64 поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В данном случае ВАС РФ говорит о применении по аналогии закона норм о расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ) и о правах на общее имущество (ст.ст. 289 и 290 ГК РФ).
Указание в Постановлении ВАС РФ № 64 на возможность установления режима использования общего имущества здания по решению собрания собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ, не свидетельствует однозначно о признании решения общего собственников помещений в нежилом здании в качестве основания возникновения прав и обязанностей. По данному вопросу имеется обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что ЖК РФ не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом зданию, поскольку отсутствует схожесть отношений.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.08.2010 по делу № А60-57683/2009, обосновывая отсутствие схожести отношений, указал на то, что целью жилищного законодательства является обеспечение государством реализации гражданами их права на жилище, осуществления их жилищных прав. Отношения же между собственниками нежилых помещений связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми.
Ясность в данном вопросе попытался внести ВС РФ. Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Постановление ВС РФ № 25) в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44-48 ЖК РФ.
Данная позиция не безупречна. В ст. 6 ГК РФ речь идет о применении по аналогии именно норм гражданского законодательства. Принимая во внимание позицию ВС РФ стоит признать, что ВС РФ считает ЖК РФ актом гражданского законодательства.
Безусловно, судебная практика определит порядок применения указанной позиции. В настоящий момент главный вопрос заключается в следующем: до какого предела распространяется аналогия закона в части принятия решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании. От этого зависит признание данного решения основанием возникновения прав и обязанностей.
Принимая во внимание ст. 2 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ можно предположить, что решение общего собрания будет являться основанием возникновения прав и обязанностей, если оно касается порядка осуществления права собственности (в данном случае общей собственности). Видимо, в этом смысле стоит воспринимать сформулированное ВС РФ в указанном постановлении «по поводу общего имущества» (п. 41).
Осуществление права собственности происходит в результате реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. В части общей собственности актуальность имеет владение и пользование. Следовательно, можно предположить, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании будет являться основанием возникновения прав и обязанностей в случае, если решением определяется порядок владения и пользования общим имуществом.
В судебной практике отсутствует единый подход к определению тех вопросов, которые относятся к отношениям по владению и пользованию общим имуществом. К примеру, вопрос выбора управляющей компании, который является одним из основных компетенции общего собрания, не всегда относится к владению и пользованию общим имуществом (решение Арбитражного Свердловской области от 20.12.2009 по делу № А60-32029/2010).
Постановление ВС РФ № 25 направлено на устранение правового пробела в вопросе проведения общего собрания. Практика применения данного постановления только начинает появляться, а укрепиться лишь после рассмотрения ВС РФ конкретных дел. В настоящий момент можно лишь предположить, что данное постановление может применяться в двух вариантах:
- широкая аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании по всем вопросам компетенции;
- ограниченная аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании только по вопросам реализации правомочий по владению и пользованию общим имуществом. В этом случае значение будет иметь круг вопросов, которые относятся к владению и пользованию. Возможно, по этому ВС РФ в п. 41 Постановления ВС РФ № 25 сделал оговорку «нормы законодательства, регулирующие сходные отношения» (речь идет о сходных отношениях).
Актуальность данного вопроса заключается в том, что от признания решения общего собрания основанием возникновения прав и обязанностей зависит обязательность данного решения для всех собственников.
Обязательность решения общего собрания
До принятия Постановления ВС РФ № 25 вопрос об обязательности решения общего собрания для собственников, которые не принимали участия в собрании, решался по усмотрению суда. При этом обязательность решения зависела только от признания судом возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ.
На практике при проведении общего собрания собственников помещений в нежилом здании руководствуются ЖК РФ. Это вынужденная мера, поскольку отсутствует прямое регулирование. В этой связи возникают сомнения относительно обязательности данного решения для собственников, которые не присутствовали на данном собрании.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено ст. 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу для собственников, которые голосовали за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ).
Данная позиция находит свое подтверждение в судебной практике (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.09.2014 по делу № 33-19636/2014). Суд пришел к выводу об отсутствии возможности применения к отношениям собственников помещений в нежилом здании норм ЖК РФ. Кроме того, суд указал, что проведение собрания собственников в таком здании в порядке, установленном ЖК РФ, не влечет для них изменения их правового статуса участников гражданских правоотношений, они не становятся участниками жилищных правоотношений, у них не возникает прав и обязанностей, установленных ЖК РФ. В итоге суд установил факт обязательности решения только для собственников, которые присутствовали на собрании.
Косвенно об отсутствии обязательности решения общего собрания собственников упоминается в решении Коломенского районного суда от 24.11.2010 по делу № 2-2249/2010. При рассмотрении данного дела суд пришел к выводу, что применение к отношениям между собственниками нежилых помещений норм законодательства, регулирующего отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречит существу отношений и не соответствует ст. 6 ГК РФ. В этой связи суд указал на свободу договора, который может быть заключен между каждым собственником и управляющей компанией. Принимая во внимание изложенное, а также отказ судом собственнику в признании решения собрания недействительным, можно сделать вывод, что данное решение действительно и имеет силу для тех собственников, которые приняли участие в собрании.
С определенной долей условностей можно сказать об отсутствии обязательной силы решения общего собрания для собственника, который не присутствовал на собрании, в случае если суд удовлетворяет требование управляющей компании о взыскании с собственника задолженности на содержание общего имущества согласно нормам о неосновательном обогащении.
С одной стороны суд считает управляющую компанию надлежащим истцом, а с другой – взыскивает задолженность в соответствии с нормами о неосновательном обогащении, а не по тарифам. В связи с этим решение общего собрания не является обязательным для собственника, который не принимал участие в собрании. Воронежский областной суд пришел к выводу, что объем и размер расходов на содержание общего имущества должны быть установлены согласованным решением общего собрания всех собственников (апелляционное определение Воронежского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-606/2014).
Если при рассмотрении дела суд удовлетворяет требование о взыскании с собственника денежных средств на содержание общего имущества согласно утвержденных на общем собрании тарифов, можно говорить о том, что такое решение обязательно для всех собственников. В этом случае суд применяет ЖК РФ, а согласно ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания обязательно для всех собственников (решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2013 по делу № А40-152852/12).
Отсутствие прямого регулирования отношений собственников помещений в нежилом здании при проведении общего собрания способно породить противоречивые выводы суда.
Арбитражный суд г. Москвы при рассмотрении дела о взыскании с собственника денежных средств на содержание общего имущества сначала указал, что порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников. Но поскольку в материалы дела было представлено судебное решение, которым решение общего собрания собственников (на котором должник не участвовал) признано недействительно согласно нормам ЖК РФ, арбитражный суд все-таки пришел к выводу об обязательности решения общего собрания для всех собственников (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 г. по делу № А40-166259/2014).
При решении вопроса об обязательности принятых на общем собрании решений для всех собственников суд отдает приоритет либо ст. 247 ГК РФ (используя ограничительное толкование), либо ст. 6 ГК РФ, на основании которой применяет нормы ЖК РФ (используя широкое толкование). К сожалению, вопрос об обязательности не был решен включением в ГК РФ Гл. 9.1.
Согласно п. 2 ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании. В данном случае норма отсылает к порождающему правовые последствия закону, который в отношении нежилого здания отсутствует.
Применение данной нормы к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях на данный момент парализовано. Но суды, опять же, выходят из сложившейся ситуации с помощью аналогии закона. Арбитражный суд Орловской области установил иерархию применения норм права к отношениям собственников помещений в нежилом здании: прямые специальные нормы (которые в настоящий момент отсутствуют), специальные нормы по аналогии закона, нормы гл. 9.1. ГК РФ (решение Арбитражного суда Орловской области от 13.04.2015 г. по делу № А48-5950/2014).
Поскольку нормы гл. 9.1. ГК РФ могут быть применены к отношениям собственников помещений в нежилом здании только, если суд придет к выводу, что к отношениям сторон по аналогии закона подлежат применению нормы ЖК РФ, следовательно, установление обязательности решения общего собрания для всех собственников исключительно нормами гл. 9.1. ГК РФ невозможно.
Обязательность решения общего собрания для собственников, которые не участвовали в собрании, зависит исключительно от распространения на данные отношения норм ЖК РФ по аналогии. При этом данный вопрос зависит от усмотрения суда, что не отвечает признакам стабильности отношений.
Оспаривание решения общего собрания
Попытки оспорить решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании сталкиваются с многочисленными трудностями, которые обусловлены отсутствием прямого регулирования порядка проведения данного собрания. На практике это может выражаться в отказе в удовлетворении иска как на том основании, что обжалование данного решения не предусмотрено действующим законодательством, а аналогия закона в данном случае неприменима (2), так и в связи с признанием неопровержимости содержащихся в протоколе общего собрания сведений при невозможности применения норм ЖК РФ.
Ключевое значение при обжаловании решения общего собрания имеет установление судом норм права, которые подлежат применению. Если суд приходит к выводу, что к отношениям сторон подлежат применению нормы ЖК РФ, то рассмотрение дела осуществляется с учетом ст.ст. 44-48 ЖК РФ. Распространение норм ЖК РФ осуществляется на основании аналогии закона (Постановление ВАС № 64).
В связи с тем, что отсутствует прямое регулирование, то обнаруживается конкуренция норм применимого права: нормы ЖК РФ по аналогии или ст. 247 ГК РФ в ограничительном толковании.
Применение ст. 247 ГК РФ свидетельствует о недействительности любого решения общего собрания, если в таком собрании отсутствовал, хоть бы один собственник. На практике такое толкование ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о ничтожности решения общего собрания (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 №А60-57683/2009).
Принимая во внимание характер отношений между собственниками, а также необходимость управления и содержания общего имущества, суды не редко отходят от формального применения ст. 247 ГК РФ и пытаются соотнести указанную статью с нормами ЖК РФ. На практике это приводит к выводу о том, что общее собрание собственников представляет собой частный случай регулирования отношений долевой собственности. При этом учитывается множественность сособственников и затруднительность согласования воли всех сособственников, как это предполагает ст. 247 ГК РФ (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу № А53-7807/2010).
На возможность совместного применения к отношениям сторон ст. 247 ГК РФ и норм ЖК РФ указывает ВС РФ, который при рассмотрении кассационной жалобы пришел к выводу о правильном применении судами первой и апелляционной инстанций ст. 244, 246, 247 ГК РФ, ст.ст. 46, 48 ЖК РФ, а также о правомочности собрания, поскольку в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (Определение ВС РФ от 03.03.2015 № 309-ЭС15-656).
Возможность применения по аналогии закона норм ЖК РФ обусловлена в первую очередь отсутствием в законе процедуры согласования всеми участниками долевой собственности вопросов управления зданием. В связи с чем, суды приходят к выводу, что проведение общего собрания собственников помещений в нежилых зданиях в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ не противоречит требованиям ст. 247 ГК РФ (апелляционное определение Кемеровского областного суда от 16.01.2013 по делу № 33-221/2013).
В основании позиции расширительного толкования ст. 247 ГК РФ лежит довод о том, что ни положения ГК РФ, ни ЖК РФ о порядке владения и пользования общим имуществом, не дают оснований полагать, что отсутствие согласия одного из участников общей долевой собственности по вопросу использования такого имущества является безусловным основанием для признания незаконными действий, связанных с его использованием (апелляционное определение Пермского краевого суда от 26.12.2012 по делу № 33-8578/2012).
В судебной практике достаточно широко распространена позиция, согласно которой нормы ЖК РФ не подлежат применению к обжалованию решения общего собрания помещений в нежилом здании. Данная позиция базируется на отсутствии схожести отношений между собственниками нежилых и жилых помещений, что выражается в различиях режимов пользования объектами жилищного фонда и нежилыми объектами (постановление ФАС Уральского округа от 27.10.2010 по делу № А60-57683/2009).
Принимая во внимание позицию судов, которая базируется на невозможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ по аналогии, а также отсутствие прямого регулирования отношений по оспариванию решения общего собрания собственников помещений в нежилых зданиях, стоит сделать вывод, что признать недействительным данное решение практически невозможно.
Согласно нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд при рассмотрении дела устанавливает нормы права, подлежащие применению при рассмотрении дела. При рассмотрении дел данной категории суд с одной стороны приходит к выводу, что нормы ЖК РФ не применяются, а с другой – не устанавливает какие нормы подлежат применению.
Указанная позиция приводит к выводу, что решение общего собрания не подлежит оспариванию (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 по делу № А60-57683/2009, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по делу № А60-32029/2010).
Косвенно данный вывод подтверждается апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 31.01.2013 по делу № 33-2084/2013. Суд подтвердил обоснованность решения суда первой инстанции, которым было отказано в удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания, указав, что ст.ст. 44-48 ЖК РФ не подлежат применению. Также суд пришел к выводу о наличии на собрании кворума (более 50% голосов) исключительно на основании протокола общего собрания.
Позиция суда крайне противоречива. Порядок определения кворума на момент рассмотрения дела содержался только в ЖК РФ, но суд указал на невозможность применения данного закона. Более того, суд при рассмотрении дела не установил нормы права, которые подлежат применению.
Необходимо отметить тот факт, что данное дело было одним из четырех дел, в рамках которых собственники нежилых помещений совершали попытки оспорить решение одного и того же собрания. Это стало возможным по причине того, что суды не привлекали остальных собственников к рассмотрению делу. В двух других делах суды также пришли к выводу, что нормы ЖК РФ при разрешении дела не подлежат применению, а на общем собрании кворум имелся согласно протокола общего собрания (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 29.11.2012 по делу № 33-20237/2012, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 10.03.2015 по делу № 33-4217/2015).
Оспорить указанное решение общего собрания получилось лишь в рамках рассмотрения четвертого дела. Стоит отметить, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон не подлежат нормы ЖК РФ, а кворум имелся согласно сведениям протокола собрания. Однако, суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции и посчитал возможным применить нормы ЖК РФ. Только тогда суд перешел к исследованию доказательств, подтверждающих наличие или отсутствие кворума (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20.01.2015 по делу № 33-97/2015).
Решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании при не распространении на отношения сторон норм ЖК РФ можно расценивать в качестве соглашения между этими собственниками (решение части собственников). Принятие решения о порядке владения и пользования общим имуществом может привести к возложению на собственника обязанностей, что входит в противоречие со ст. 308 ГК РФ. Отсутствие возможности оспорить такое решение свидетельствует о нарушении баланса прав и обязанностей, что противоречит духу гражданского законодательства.
Позиция судов о невозможности оспорить решение общего собрания по действующему законодательству, а также о не применении норм ЖК РФ к отношениям сторон, заставляет собственников искать возможные способы защиты нарушенного права. В связи с тем, что собственник является участником долевой собственности можно предположить, что данному собственнику доступен весь арсенал способов защиты права собственности, в том числе негаторный иск.
Статья 304 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня способов нарушения права собственности, которые предоставляют возможность собственнику обратиться за судебной защитой. Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, подлежит удовлетворению также в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. В этой связи возложение обязанностей в противоречие ст. 308 ГК РФ может свидетельствовать о реальной угрозе нарушения права собственника.
Обширная судебная практика о возможности обращения в суд на основании ст. 304 ГК РФ с целью зашиты права в случае принятия решения не всеми собственниками отсутствует. Однако, можно сделать вывод, что суды отрицательно относятся к такому способу защиты. К сожалению, достаточное обоснование невозможности защиты права согласно ст. 304 ГК РФ отсутствует. Суд всего лишь приходит к выводу, что ст. 304 ГК РФ не применяется к отношениям по оспариванию решения общего собрания (решение Королевского городского суда Московской области от 12.10.2011 по делу № 2-2049/11).
Встречаются также случаи формального отказа в принятии искового заявления по ст. 304 ГК РФ к производству. Краснодарский краевой суд определением от 11.12.2014 по делу № 33-27003/2014 подтвердил законность отказа судом первой инстанции в принятии к производству искового заявления о признании решения общего собрания собственников не являющимся обязательным для этого собственника на основании ст.ст. 247, 304 ГК РФ. При этом основанием к отказу суд посчитал наличие решения Адлерского районного суда г. Сочи от 05.09.2014 по делу № 2-2298/2014, которым собственнику было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным данного решения общего собрания. Но стоит отметить, что это решение суда так и не вступило в законную силу, следовательно, отказ суда в принятии иска к производству не был основан на нормах права. Данное обстоятельство свидетельствует о крайнем нежелании рассматривать дела, выходящие за рамки устоявшейся судебной практики.
Формальное применение ст. 247 ГК РФ, а также ст.ст. 44-48 ЖК РФ приводит к выводу, что в общем собрании не могут принимать участие лица, право собственности которых на нежилое помещение не зарегистрировано (апелляционное определение Амурского областного суда от 04.02.2013 по делу № 33АП-278/13), что провидит к невозможности учесть голос данного лица при голосовании (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20.01.2015 по делу № 33-97/2015). Указанные обстоятельства являются основанием признания недействительным решения общего собрания.
Более того, отсутствие достаточного количества помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности, свидетельствует об отсутствии кворума для проведения собрания. Принятое при таких обстоятельствах решение не будет являться решением общего собрания. Кроме того, будет отсутствовать сам факт общего собрания собственников помещений, что является основанием признания решения собрания недействительным (решение Кировского районного суда г. Омска от 30.01.2014 по делу № 2-103/2014).
Отсутствие прямого регулирования порядка проведения общего собрания собственников помещений в нежилом здании приводит к разнообразию подходов оспаривания решения такого собрания. Собственники вынуждены в максимальной степени учитывать позицию конкретного суда относительно возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ. От решения данного вопроса в целом зависит возможность признания решения собрания недействительным: если ЖК РФ не подлежит применению, то суд может придти к выводу о невозможности оспорить решение собрания, поскольку законодательством такая возможность не предусмотрена.
В литературе при рассмотрении отношений между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме встречается позиция, согласно которой сократить количество споров можно путем включения в ЖК РФ положений о том, что к собственникам нежилых помещений применяются положения, установленные для собственников жилых помещений, за исключением случаев, установленных ЖК РФ(3). Данное предложение можно попробовать распространить на отношения собственников помещений в нежилом здании.
Вывод
Возникновение режима общей долевой собственности предусматривает необходимость установления порядка владения и пользования общим имуществом. Законодательством собственникам помещений в нежилом здании предоставлена возможность заключить соглашение, которое определит такой порядок, а при отсутствии согласия обратиться в суд. Такой способ эффективно функционирует в случае, если количество сособственников незначительно. При наличии большого количества собственников подписать соглашение об установлении порядка владения и пользования общим имуществом практически невозможно.
С целью управления общим имуществом собственники вынуждены прибегать к известным способам согласования воли, которым является решение общего собрания. Законодательство не содержит положений о порядке проведения общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Данное обстоятельство приводит к сомнениям относительно обязательности принятого решения для собственников, которые не участвовали в собрании. В судебной практике подтверждением тому является удовлетворение требований управляющей компании о взыскании с собственника задолженности за содержание общего имущества согласно нормам о неосновательном обогащении, а не по тарифам.
Существенная проблема отсутствия прямого регулирования заключается в неопределенности способов защиты прав собственника, который не принимал участия в собрании и который считает, что его права нарушены. Показательным является подход судов, которые отказывают в удовлетворении иска о признании решения общего собрания недействительным по причине того, что оспаривание такого решения не предусмотрено законом.
В настоящий момент единственным способом регулирования отношений по проведению общего собрания собственников помещений в нежилом здании является применении норм ЖК РФ по аналогии закона. Об этом свидетельствуют правовые позиции ВАС РФ и ВС РФ. Но как показывает судебная практика суды выборочно подходят к возможности применения норм ЖК РФ, формируя свои выводы, в том числе, на отсутствии схожести отношений.
Сложившаяся ситуация отрицательно сказывается на стабильности гражданского оборота, поскольку собственники вынуждены принимать во внимание сложившуюся судебную практику по вопросу общего собрания собственников при определении порядка владения и пользования общим имуществом.
Библиографический список
Периодические издания
Нормативные правовые акты
Судебная практика
(1) Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // КонсультантПлюс. 2005.
(2) Пьянкова А. Индивидуальное регулирование вместо нормативного // ЭЖ-Юрист. 2012. N 7.
(3) Баранова Д.Н. Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг // Адвокат. 2010. № 5.
