Учет рыночной цены в при инвестировании в недвижимость

Вступая в правоотношения, контрагенты стремятся извлечь максимум выгоды от договора (контракта). Формируемая цена должна устраивать обе стороны, чтобы исключить попытки расторжения договора. Стороны должны вести переговоры по принципу (win-win).

Расторжение договора

В соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае существенного изменения обстоятельств, что сторона разумно не могла предвидеть при заключении договора, она может потребовать расторжения договора. Само собой инициатор спора должен будет доказать в суде названные обстоятельства, иначе суд откажет в иске. Не стоит сбрасывать со счетов запрет на злоупотребление правом, установление которого позволит отказать истцу в судебной защите.

Способы инвестирования в недвижимость

Под ними можно воспринимать: приобретение у застройщика; лизинг недвижимости; вступление в договорные отношения с собственником, который передаст недвижимость при определенных обстоятельствах (недвижимость является элементом общей договоренности); купля-продажа по модели «будущей вещи», иные. Во всех случаях цена недвижимости может быть определена. Но если стороны имеют намерение, заключив договор, воспринимать колебания рынка, то они должны иметь в виду, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Возможна ли определяемая цена в договорах купли-продажи недвижимости?

Цена в договоре может быть, как определенная (твердая), так и определимая (используется соответствующая формула подсчета). Среди обязательных условий договора закон определяет цену, несогласование которой приводит к незаключенности договора.

Стороны, желая учесть колебания рынка, могут предусмотреть порядок определения цены. В этом случае цена будет определимая, т.е. зависеть от принимаемых во внимание показателей. Такой порядок устанавливается в предварительном договоре. Следовательно, конкретная стоимость недвижимости устанавливается в соответствующий момент времени и отражается в основном договоре купли-продажи.

Но стоит иметь в виду, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора купли-продажи. По сути, предварительный договор является тем же основным с отсрочкой исполнения. Предусматривая в предварительном договоре порядок определения цены, стороны должны быть готовыми к тому, что суд может квалифицировать его в качестве соглашения о намерении в силу неопределенности цены.

Можно сформулировать предварительный вывод: определимая цена возможна в соглашениях о намерении. Стоит оговориться, что речь не идет об установлении цены в иностранной валюте, поскольку она также является средством взаиморасчетов, которое трансформируется в национальную валюту.

Использование опционной схемы

Относительно недавно в Гражданском кодексе РФ появились две конструкции, которые предоставили широкие возможности сторонам договоре на фоне принципа свободы договора. Стороны могут предусмотреть механизм взаимоотношений в долгосрочных отношениях.

Закон предусматривает два механизма: опцион на заключение договора и опционный договор. Разница заключается в том, что опцион на заключение договора предоставляет право требовать заключения основного договора (это сближает его с предварительным договором).

Сторонам выгодно использовать опционный договор, по которому покупатель, выплатив стоимость недвижимости, вправе требовать передачи ее в собственность. Но поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, то опционный договор должен предусматривать твердую сумму. Возникает вопрос, каким образом учесть колебания рынка? С помощью дополнительной выплаты: либо опционной премии, либо платы за заключение договора.

Опционная премия

Согласно закона опционный договор может предусматривать плату за возможность акцептовать опцион. Следовательно, стороны, формируя твердую цену недвижимости, могут предусмотреть выплату данной премии в размере разницы между данной ценой и рыночной стоимостью. Такая выплата не будет изменять цену недвижимости, но позволит сгладить рыночное колебание.

Плата за заключение договора

Она может применяться в исключительных случаях, поскольку недвижимости присуще стабильный рост стоимости. Но если к моменту передачи недвижимости рыночная стоимость будет ниже установленной в договоре, то продавец будет обязан передать покупателю плату за заключением им договора. Поскольку акцепт опциона является правом покупателю, то его нельзя заставить это сделать. Следовательно, его волеизъявление стороны могут поощрить. Данная плата также позволит учесть колебания рынка.

Механизм определения рыночной цены

Устанавливая твердую цену недвижимости, стороны могут колебания рыночной стоимости учесть на основе отчета оценщика. Это возможно с помощью обращения к известной организации с длительной истории, что дает возможность предвидеть ее существование через определенно время. Чтобы исключить риск прекращения ее деятельности, стороны могут определить дополнительные организации, оказывающие услуги оценки.

К моменту наступления обстоятельств, которые обязывают продавца передать покупателю недвижимость, стороны обращаются к оценщику (который заранее определен договором). По результатам этой оценки стороны осуществляют взаиморасчет.

Дополнительная возможность

Сформировав стоимость недвижимости, и определив актуальную рыночную стоимость, стороны могут заключить самостоятельный договор купли-продажи с соответствующей стоимостью. При этом опционный договор утратит свою силу.

Но сама по себе конструкция опционного договора позволит скрепить отношения продавца и покупателя на долгое время, обязав их совершить сделку на удобных для них условиях.

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19