пн.-вс. 10:00 - 20:00
Онлайн-заявка
связаться с нами
Онлайн-заявка
связаться с нами
Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)
Статья посвящена разнообразию подходов судебной практики к вопросу исполнения обязанности собственников по несению затрат на содержание общего имущества в нежилом здании. Отдельное место в статье уделяется вопросам возмещения управляющей компании расходов, которая она понесла на содержание общего имущества, в случае если суд приходит к выводу, что решение общего собрания не является обязательным для собственников, не принимавших участия в собрании.
Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для собственника нести бремя его содержания (статья 210 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ)). При этом, в случае если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), то у данного субъекта возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ). Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.
И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании.
Правовая природа расходов на содержание общего имущества
ГК РФ структурно отделил обязанность несения расходов на содержание общего имущества от триады правомочий собственников: владение, пользование и распоряжение. Данная особенность обусловливает необходимость соотнесения обязанности по содержанию общего имущества с правомочиями собственника.
Каждому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. В силу реализации данных правомочий возникает необходимость несения расходов. Владение собственником недвижимым имуществом обусловливает необходимость несения налогового бремени (налог на имущество физических и юридических лиц). В результате пользования и распоряжения имуществом возникает выгода, что опять обусловливает несение налогового бремени (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций).
Именно владение, пользование и распоряжение влечет за собой несение расходов, связанных с имуществом. Иначе стоит признать, что расходы могут существовать вне зависимости от реализации полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению.
В случае с общим имуществом необходимость несения расходов связана с реализацией собственником правомочий по владению и пользованию общим имуществом. При лишении собственника возможности владения и пользования обязанность собственника по несению расходов на содержание общего имущества отсутствует. В противном случае обнаруживается дисбаланс прав и обязанностей: собственник несет обязанность по несению расходов при отсутствии возможности реализовать права собственника.
Затраты на содержание общего имущества являются необходимым элементом владения и пользования общим имуществом. Об этом свидетельствует сложившаяся правоприменительная практика: решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 по делу № А60-57683/2009-С4 и решение Арбитражного суда Курской области от 26.03.2013 по делу № А35-11478/2012 (данные дела были предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанции), апелляционное определение Воронежского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-6064/2014.
Стоит отметить, что обязанность собственника по несению затрат на содержание общего имущества связывается не с фактической реализацией правомочий по владению и пользованию общим имуществом, а с возможностью их реализации.
В этом случае показательно дело, рассмотренное Арбитражным судом Удмуртской области. При рассмотрении указанного дела суд первой инстанции установил то, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно оплачивал энергоснабжение, водопотребление и водоотведение своего помещения. Принадлежащее собственнику помещение имело отдельный вход (решение Арбитражного суда Удмуртской области от 12.10.2009 по делу № А71-9485/2009). Другими словами, собственник осуществлял пользование собственного помещения без эксплуатации общего имущества.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска управляющей компании о взыскании с собственника задолженности, поскольку в стоимость услуг по содержанию общего имущества были включены затраты на энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, которые собственник оплачивал самостоятельно. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее – ВАС РФ) отменил данное решение и удовлетворил исковое заявление. В постановлении Президиума ВАС РФ от 09 ноября 2010 г. № 4910/10 суд пояснил, что несение собственником расходов по содержанию собственного имущества не освобождает от обязанности по содержанию общего имущества.
Следовательно, расходы на содержание общего имущества являются элементом владения и пользования общим имуществом и не зависят от фактической реализации собственником данных правомочий в отношении общего имущества.
Установление порядка несения расходов на содержание общего имущества
Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС РФ № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с п. 5 Постановления ВАС РФ № 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима может быть установлено участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. В судебной практике возникают вопросы по поводу возможности применения данной аналогии к определению порядка несения расходов на содержание общего имущества в нежилом здании.
С одной стороны расходы на содержание общего имущества неразрывно связаны с владением и пользованием общим имуществом, следовательно, на основании ст. 247 ГК РФ можно предположить, что принятие решения по определению порядка их несения должно осуществляться всеми собственниками. С другой стороны, ВАС РФ указывает, что собственники вправе определить такой порядок большинством голосов, т.е. на основании решения собственников, принимаемом в установленном ЖК РФ порядке. Правоприменительная практика по данному вопросу разнородна.
Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 30.11.2014 по делу № А71-603/2014 указал на то, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства, как нормы, регулирующие сходные отношения.
В другом деле арбитражный суд пришел к выводу, что принятие решения о несении расходов, связанных с содержанием общего имущества, при отсутствии 100% явки всех собственников не соответствует ст. 247 ГК РФ, следовательно, является юридически ничтожным (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 № А60-57683/2009). Указанное дело было предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанциях, решение было оставлено в силе.
Арбитражный суд первой инстанции в деле № А60-57683/2009 подробно исследовал возможность применения к порядку принятия решения о несении расходов норм ЖК РФ по аналогии. Суд указал, что применение по аналогии к таким отношениям ст.ст. 289, 290 ГК РФ не свидетельствует о возможности применения к ним через аналогию закона положений ЖК РФ, регулирующего отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Существенная ценность решения арбитражного суда Свердловской области заключается в следующем выводе: к отношениям по содержанию общего имущества в нежилом здании не применимы положения постановления ВАС РФ № 64, которые направлены на регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку подразумевают наличие в здании жилых помещений. Видимо, суд пришел к выводу, что п. 5 постановления ВАС № 64 можно применять к отношениям собственников нежилых помещений, если в здании имеются жилые помещения.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.08.2010 по делу № А60-57683/2009, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал, что в силу специальной направленности регулирования норм жилищного законодательства (ст. 4 ЖК РФ) отсутствует возможность применения ЖК РФ по аналогии закона к отношениям в нежилых зданиях.
Стоит обратить внимание, что судебная практика, обосновывающая возможность применения к таким отношениям положений ЖК РФ, базируется на схожести отношений (решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.12.2014 по делу № А40-174366/13). Но встречаются также судебные акты, при вынесении которых суд приходил к выводу о том, что к отношениям сторон по содержанию общего имущества в нежилом здании подлежат применению нормы ЖК РФ, но при этом обоснование такого применения отсутствует (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу № А40-9158/12-102-83).
По данному вопросу имеется судебная практика судов общей юрисдикции.
Можно выделить нейтральную позицию Люблинского районного суда, выраженную в апелляционном определении от 04.12.2014 по делу № 11-188/14. Суд оставил в силе решение мирового суда об удовлетворении исковых требований управляющей компании о взыскании денежных средств по утвержденным общим собранием тарифам, при том, что должник не участвовал в собрании. В данном деле вопрос применения ЖК РФ вообще не исследовался. Но суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности решения общего собрания для всех собственников на основании Постановления ВАС РФ № 64.
Характер нейтральности в вопросе применения положений ЖК РФ имеет заочное решение Коломенского городского суда Московской области от 21.10.2010 по делу № 2-1990/2010, в котором суд не стал исследовать возможность применения норм ЖК РФ. Суд удовлетворил требования управляющей компании на основании ст. 249 ГК РФ. При этом суд указал на то, что задолженность подтверждается подписанными актами. Кроме того, должник является членом некоммерческого партнерства (управляющая компания), а согласно устава партнерства его члены обязаны своевременно вносить членские, другие периодические и целевые взносы.
Ключевым доводом суда в подтверждение обоснованности требования управляющей компании о взыскании с собственника денежных средств (в случае неучастия собственника нежилого помещения в общем собрании) является пользование данным собственником услугами управляющей компании в силу расположения принадлежащего собственнику помещения в нежилом здании, эксплуатацию которого осуществляет управляющая компания.
Из общей массы судебных дел выделяется позиция, сформулированная в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-32029/2010 от 06.04.2011. Суд указал, что отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами Главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг. А в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ заключение такого договора не обязательно для собственника или иного законного владельца нежилых помещений, даже в связи с избранием иными совместно владеющими объектом недвижимости собственниками, какой-либо управляющей компании для обеспечения
содержания общего имущества. К сожалению, данная позиция сформулирована в рамках рассмотрения искового заявления об оспаривании решения общего собрания и не раскрыта полностью.
Порядок несения собственниками расходов на содержание общего имущества зависит от применения судом к отношениям ст. 247 ГК РФ или норм ЖК РФ. В случае, если суд приходит к выводу, что отношения между собственником и управляющей компанией регламентируются ст. 247 ГК РФ, то несение собственником затрат определяется согласно нормам о неосновательном обогащении. Применение к отношениям норм ЖК РФ свидетельствует о несении расходов согласно решения общего собрания собственников.
Определение размера затрат собственника на содержание общего имущества
Согласно нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивировочная часть решения суда должна содержать нормы права, которые были применены судом при разрешении дела. Данное обстоятельство обусловливает необходимость нормативного обоснования судом порядка определения затрат собственника на содержание общего имущества.
В случаях, когда суды приходят к выводу о применении к отношениям сторон норм ЖК РФ, расчет затрат собственника на содержание общего имущества осуществляется согласно утвержденным на собрании тарифам. Дело в том, что на основании п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе и тех, кто не участвовал в собрании.
В судебной практике встречается подход, согласно которого решение общего собрания собственников не является обязательным для собственников, которые не участвовали в собрании (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.09.2014 по делу № 33-19636/2014). Следовательно, не являются обязательными для таких собственников утвержденные на таком собрании тарифы.
Суды приходят к выводу о том, что между управляющей компанией и конкретным собственником возникают обязательственные правоотношения. В этом случае ключевой довод суда выглядит следующим образом: обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона (ст. 249 ГК РФ).
Далее суды приходят к выводу, что в связи с отсутствием между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания, к спорным правоотношениям следует применять положения о неосновательном обогащении. При этом объем расходов собственника суд определяет строго согласно ст. 249 ГК РФ: пропорционально доле собственника в общем имуществе.
Ограничительное толкование ст. 249 ГК РФ приводит к выводу, что на каждого собственника возложена обязанность по несению расходов на содержание общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по делу № А35-11478/2012). Соблюдая принцип последовательности, суд по указанному делу установил размер доли собственника и определил объем расходов управляющей компании приходящийся на долю собственника.
В случае установления судом необходимости применения к отношениям сторон норм о неосновательном обогащении на управляющую компанию возлагается обязанность по доказыванию размера понесенных затрат на содержание общего имущества. Достаточно определенно предмет доказывания в этом случае сформулирован в апелляционном определении Воронежского областного суда по делу № 33-6064 от 25.11.2014. К предмету доказывания суд отнес: обстоятельства, подтверждающие факт несения издержек и их размер по содержанию общего имущества, а также необходимость несения таких расходов по его содержанию и сохранению.
Наиболее дискуссионным является подход, согласно которого суды обосновывают обязательность решения общего собрания собственников в нежилом здании для собственника, который не принимал участия в собрании, исключительно нормами гражданского законодательства. В этом случае суды приходят к выводу о взыскании задолженности на содержание общего имущества на основании утвержденных решением собрания тарифов. Нормативным обоснованием в этом случае являются ст.ст. 210, 249, 309 и 310 ГК РФ.
Ни одна из указанных статей даже не затрагивает вопросы общего собрания собственников. Наоборот указанные статьи имеют отношение к бремени содержания собственности, а также исполнения обязательств. Следовательно, обоснованность указанными нормами права обязательности решения для собственника, как минимум, не корректно.
При этом суд может даже проигнорировать довод участника судебного процесса о необязательности решения общего собрания для собственника, не принимавшего участия в собрании. Так Мосгорсуд при изучении кассационной жалобы указал, что довод стороны по делу о том, что решение собрания не является обязательным для собственника, который не принимал участие в собрании, основан на неверном толковании гражданского законодательства (Определение Московского городского суда от 03.04.2015 № 4г/8-1540).
По указанному делу Мосгорсуд пришел к выводу о необходимости оплатить оказанные управляющей компанией услуги по содержанию и управлению общим имуществом при наличии подтверждения выбора управляющей компании решением собственников, а также оказания ею услуг по управлению нежилого здания, в котором находится принадлежащее собственнику помещение.
Из содержания текста судебного акта можно сделать вывод, что суд не стал исследовать объем произведенных управляющей компанией затрат, а также перечень фактически оказанных ею услуг. При этом размер задолженности был рассчитан на основе утвержденных общим собранием тарифов.
Можно сформулировать определенный алгоритм хода судебного разбирательства в делах по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании. В случае признания решения общего собрания обязательным для всех собственников (в том числе не принимавших участия в собрании), взыскание задолженности будет осуществляться согласно утвержденным общим собранием тарифов. При этом управляющая компания не обязана будет доказывать размер понесенных расходов.
Если же суд придет к выводу, что решение общего собрания не обязательно для тех собственников, которые не принимали участия в собрании, то управляющая компания обязана будет доказать обоснованность понесенных расходов, а также их размер.
Что подлежит оплате
Данный вопрос вполне закономерен, поскольку управляющая компания обязана осуществлять деятельность, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций здания.
Понятия «содержание» и «управление» общим имуществом не раскрываются ГК РФ. Можно сказать, что это собирательные понятия, включающие в себя конкретный перечень работ и услуг. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что управление включает в себя содержание. Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Собирательный характер терминов «содержание» и «управление» приводит к необходимости установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые были выполнены и оказаны управляющей компанией. Сам по себе выбор управляющей компании не свидетельствует с необходимостью, что данная управляющая компания осуществляла содержание и ремонт общего имущества (решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2014 по делу № А40-65283/13).
Обстоятельства осуществления деятельности подлежат исследованию судом. Ориентиром при оценке обоснованности требований управляющей компании может являться смета работ и услуг, утвержденная на общем собрании собственников. Стоит иметь в виду, что отсутствие утвержденного перечня работ и услуг может являться одним из оснований отказа в удовлетворении исковых требований управляющей компании (решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2015 по делу № А41-61940/13).
Также стоит отметить, что согласно п. 1.2. ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.
Такой перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Указанное постановление может служить ориентиром для судов при рассмотрении дел по взысканию денежных средств на содержание общего имущества как в многоквартирном доме, так и не в жилом здании.
В судебной практике сложился подход, согласно которого управляющая компания не обязана обосновывать свои расходы. Для взыскания задолженности в этом случае управляющей компании достаточно доказать фактическую деятельность по управлению общим имуществом (представить в суд заключенные с эксплуатирующими организациями договоры). Данный подход базируется на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09 ноября 2010 г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009.
ВАС РФ при рассмотрении надзорной жалобы по указанному делу пришел к выводу, что расчет стоимости услуг управляющей компании представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества ВАС РФ приходит к выводу, что размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, то отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума ВАС РФ от 09 ноября 2010 г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009).
Заставляет обратить на себя внимание ситуация с затратами, понесенными управляющей компании на сотрудников: заработная плата, налоги по зарплате и отчисления во внебюджетные фонды. Данный вопрос актуален в случае взыскания денежных средств не по тарифам (неосновательное обогащение).
Наиболее обоснованным является подход, согласно которого в затраты на содержание общего имущества включаются расходы по выплате работникам управляющей компании заработной платы, а также соответствующие отчисления в налоговый орган и во внебюджетные фонды. Но только в случае выполнения работниками управляющей компании функций, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
При рассмотрении искового заявления управляющей компании о взыскании с собственника неосновательного обогащения суд установив факт участия работников управляющей компании в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, пришел к выводу, что к расходам управляющей компании относятся и затраты, связанные с выплатой данным работникам заработной платы и иных выплат, а также суммы отчислений в пенсионный фонд и фонд социального страхования с заработной платы работников истца (постановление ФАС Центрального округа от 18.12.2013 по делу № А35-11478/2012).
Данная позиция опирается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2009г. №7349/09 по делу № А60-15186/2008, в котором ВАС РФ пришел к выводу, что отчисления во внебюджетные фонды подлежат включению в затраты на содержание общего имущества.
Можно сделать вывод, что необходимость установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые управляющая компания выполнила и оказала в рамках деятельности по содержанию общего имущества, зависит от того признает ли суд обязательным для всех собственников решение общего собрания. Управляющая компания обязана будет обосновать конкретный перечень выполненных работ и оказанных услуг, если суд придет к выводу, что решение общего собрания не обязательно для собственников, которые не принимали участие в собрании.
Вывод
Правоотношения по управлению и содержанию общего имущества носят смешанный характер, основу которого составляет императивная норма: ст. 249 ГК РФ. Стоит отметить, что судебной практикой при рассмотрении дел по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании не сформировано единых подходов. В первую очередь, в отношении вопроса обязательности решения общего собрания для собственника, который не принимал участия в собрании, а также в вопросе обоснования понесенных управляющей компанией затрат.
Возможно, ответы на поставленные вопросы судебная практика сформулирует на основе Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно п. 41 постановления в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
В случае широкого распространения ст.ст. 44-48 ЖК РФ на отношения собственников в нежилом здании, будет предполагаться обязательность решения общего собрания для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Это приведет к обязательности утвержденных тарифов для всех собственников, что обусловит взыскание задолженности собственника согласно тарифам, а не в качестве неосновательного обогащения, а также к отсутствию необходимости для управляющей компании обосновывать размер понесенных расходов, а также их обоснованность.
Но стоит обратить внимание на то, что указанное постановление ВАС РФ по смыслу в вопросе применения по аналогии ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст.44-48 ЖК РФ очень близко к Постановлению ВАС РФ № 64, которое, как показывает судебная практика, не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом здании, поскольку опять акцентируется внимание на сходные отношения.
Библиографический список
Нормативные правовые акты
Судебная практика
